CAPITULO 8.- LAS LICENCIAS DE OBRAS................................73
1. NORMAS DEL PLAN GENERAL VULNERADAS...........................75
2. NORMAS DEL PLAN ESPECIAL ARI-DT-10 VULNERADAS...........85
CAPÍTULO 7.- EL PROBLEMA AERONÁUTICO
Aproximación visual al Aeropuerto. El rascacielos está dentro del cono de aproximación
El Decreto 584/1972 considera «obstáculos» a efectos aeronáuticos aquéllas construcciones que se elevan a una altura superior a los cien metros. «Deberán considerarse como obstáculos los que se eleven a una altura superior a los cien metros sobre planicies o partes prominentes del terreno o nivel del mar dentro de aguas jurisdiccionales», según recoge el Decreto, norma que establece que las construcciones que sobrepasen tal altura serán comunicadas al Gobierno para que adopte las medidas oportunas a fin de garantizar la seguridad de la navegación aérea.
Finalmente, AESA dictará una resolución sobre el rascacielos, ya sea autorizando la altura del rascacielos (185 metros de altura), prohibiéndola o rebajándola. Fomento ya obligó ya a rebajar la altura de las torres previstas en los antiguos suelos de Repsol en Málaga, así como en los cuatro rascacielos proyectados en la Térmica de esa ciudad.
Para que AESA elabore su informe utilizará la documentación que le envíe el Ayuntamiento de Sevilla, así como informes técnicos de AENA (Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea). AENA puede realizar tres informes: uno sobre servidumbre radioeléctrica, otro sobre servidumbre de operaciones y un tercero sobre servidumbre de aeródromo.
El informe sobre servidumbres radioeléctricas determinará si el rascacielos afectará en los sistemas de ayuda a la navegación, es decir, en la recepción de señales de los aviones. El informe sobre servidumbre de operaciones establecerá si la torre interfiere en los márgenes de seguridad necesarios para las maniobras operativas del avión para aterrizar, despegar y sobrevolar. El último de los informes, el de servidumbre del aeródromo, deberá concluir si la altura del rascacielos supera determinados planos inclinados respecto a las pistas, unos planos necesarios para proteger los aterrizajes y despegues de los aviones.
A todo esto hay que unir también la cercanía del Helipuerto de la Cartuja, a menos de 100 metros de la Torre. Junto a los inconvenientes para el tráfico aéreo que suponga la inmediatez del rascacielos, hay que unir también las molestias que, para los trabajadores de la Torre supongan los continuos despegues y aterrizajes de estas aeronaves tan cercanas. No consta que estas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en ningún momento.
Estos desatendidos aspectos de la seguridad aérea suponen el colofón de una actuación marcada por la irresponsabilidad, la ocultación y la prepotencia que han caracterizado todo el proceso que ha llevado a la construcción del rascacielos Cajasol.
CAPITULO 8.- LAS LICENCIAS DE OBRAS
Hablamos en plural, pues son dos las Licencias de Obra que se han concedido para la construcción de la Torre Pelli. La primera de ellas, que es la que ahora se está ejecutando, consiste exclusivamente en el “Movimiento de tierras y ejecución de pantallas en el perímetro de la parcela.” Esto es, lo que ahora se realiza es simplemente la extracción de las tierras de unos futuros sótanos y la construcción de unos muros de contención perimetrales que eviten el desmoronamiento de las tierras colindantes. O sea, la autorización para crear una gigantesca “alberca” de 40.000 m2 de superficie equivalente a cuatro campos de fútbol. Esta gran piscina no forma parte de la estructura propiamente dicha de la Torre, ni tampoco de su sistema de cimentación porque, entre otras cosas, éste aún no aparece definido en la documentación de la Licencia municipal y sin la documentación técnica no se puede construir. El objeto del conjunto pantallas-excavación de tierras es, básicamente, habilitar unos espacios de trabajo a una cierta profundidad, libres de las aguas subterráneas, dada la proximidad del río, como paso previo a la construcción de la Torre y los edificios anexos.
La primera Licencia, correspondiente a la realización de esta “alberca” se solicita el 17 de abril de 2007, cuando aún no se ha aprobado de forma definitiva el Plan Especial de Puerto Triana que lo “viabilizará”, con un proyecto Básico y de Ejecución firmado por el arquitecto de Ayesa Miguel Pontijas Calderón.
El 16 de julio de 2007 informó la Subjefe del Servicio de Licencias Urbanísticas, sra. Barrial Chamizo, que “no se dan los requisitos necesarios para que la Licencia pudiera resolverse favorablemente”. El informe va dirigido a la Comisión Ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo, que es el órgano municipal que concede o deniega las Licencias de Obras, y se basa en los incumplimientos legales observados, tanto del artículo 104 del Reglamento de Gestión Urbanística, como del artículo 13.1.11 del Plan General de Ordenación Urbana de Sevilla.
Sorprendentemente, el mismo día 16 de julio, y pese a este informe negativo de la subjefe del Servicio de Licencias, el Gerente de Urbanismo sr. Marchena Gómez, sin esperar a la reunión semanal del órgano colegiado , la Comisión Ejecutiva, concede la Licencia de Obras. Por cierto en esta Resolución del Gerente no se menciona el citado informe negativo. La Comisión Ejecutiva del 25 de julio se dio por “enterada” de esta irregular actuación.
La segunda Licencia corresponde a los edificios que componen lo que popularmente se denomina Torre Pelli. Se presenta solamente un Proyecto Básico, claramente insuficiente para construirlos, ya que para ello se requiere un Proyecto de Ejecución en el que se detalle la obra al completo. Según dice la Memoria de este Proyecto Básico:
Aquí y en unos párrafos descriptivos del edificio, terminan las alusiones al sr. Pelli en el proyecto y, muy posiblemente, esa sea también toda su intervención en esta polémica iniciativa . Después de esto, y sin llegar a calificarlo como un fraude a la opinión pública, creo que debemos cambiar el nombre a la torre por otro más adecuado: Torre Ayesa o Torre Pontijas y Otros.“El proyecto se encarga a AYESA, como sociedad proyectista y se hacen cargo del proyecto los siguientes técnicos redactores: Miguel A. Pontijas Calderón, Daniel Herrera Calle, Joaquín G. Salas Álvarez y Manuel Osuna Llinares.
El proyecto se basa en los diseños realizados en colaboración con
el estudio de Pelli Clarke Pelli Architects.”
Tras unos primeros informes de los servicios técnicos de la Gerencia en los que se formulan numerosas objeciones y la correspondiente presentación de nuevos documentos, se informa favorablemente, si bien haciendo la salvedad de que las obras no podrán iniciarse hasta que no se aporte una extensa serie de documentos técnicos, empezando por el Proyecto de Ejecución. Del mayor interés es conocer la documentación exigida por el Servicio de Protección contra Incendios por afectar a la seguridad de los futuros usuarios. Entre otras cuestiones se solicita:
- Una descripción detallada del comportamiento de la estructura ante el fuego.
- Un estudio detallado de la evacuación del edificio.
- Las condiciones de ventilación de las escaleras.
Con estos condicionantes, y a pesar de no haberse aportado la documentación solicitada, se concede la Licencia de Obras por la Comisión Ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo el 17 de septiembre de 2007.
La Licencia de Obras tiene una vigencia de seis meses para el comienzo, ampliable como máximo en seis meses más. Ha transcurrido sobradamente ese plazo sin que se haya aportado esa documentación y, por tanto sin iniciarse los trabajos de nueva planta, por lo que ha de entenderse que la Licencia de la Torre Pelli ha caducado.
Así pues la situación es la siguiente: de las dos Licencias de Obra, la primera se concedió en las condiciones irregulares que antes indicamos y está básicamente realizada. La segunda debe considerarse caducada por haber transcurrido con creces los plazos máximos sin aportar la documentación requerida ni comenzar las obras de la Torre.
CAPITULO 9.- RELACIÓN DE LAS NORMAS URBANÍSTICAS DEL PLAN GENERAL Y DEL PLAN ESPECIAL ARI-DT-10 INCUMPLIDAS EN LAS LICENCIAS DE OBRAS CONCEDIDAS PARA LA CONSTRUCCIÓN DE LA TORRE CAJASOL.
9.1.- ARTICULADO DEL PLAN GENERAL DE SEVILLA
En este Apartado vamos a referirnos a todos los artículos del Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla que, de una u otra forma, se incumplen en las licencias de obras concedidas.
Recordemos en primer lugar que “El Plan delimita las facultades urbanísticas propias del derecho de propiedad del suelo, y especifica los deberes que condicionan la efectividad y ejercicio legítimo de dichas facultades” (artículo 1.1.3.Naturaleza del Plan de Ordenación Urbanística).
Esto es, el Plan no sólo concede el ”derecho de propiedad”, sino que también “condiciona su efectividad”. Por tanto ese “derecho” (por ejemplo, a la edificabilidad) viene “condicionado” por las restantes determinaciones del Plan.
Artículo 1.1.4. Finalidades y Principios Rectores de la ordenación urbanística.
Señalamos aquí algunos de estos Principios rectores que no se han tenido en cuenta en las licencias recurridas:
"a. La promoción de un desarrollo sostenible y cohesionado de la Ciudad y de su territorio en términos sociales, culturales, económicos y ambientales, con el objetivo fundamental de mantener y mejorar las condiciones de vida de sus habitantes”…….
d. La subordinación de los usos del suelo y de las edificaciones, sea cual fuera su titularidad, al interés general definido por la ordenación urbanística del presente Plan, evitando todo intento de especulación, y a tal fin, delimita el contenido del derecho de propiedad conforme a su función social y utilidad pública”.
Hacemos hincapié en que el Plan General es quien concede y delimita el derecho de propiedad y que, por tanto este no puede alterarse o manipularse mediante mecanismos jurídico-técnicos de dudosa legalidad, con intenciones claramente especulativas como aquí hemos visto, y que le ha permitido pasar desde los 68.000 m2 que le otorga el Plan, hasta los 90.000 m2 que, finalmente materializa, excediéndose en más de un 30 % sobre lo permitido.
Artículo 1.2.2.-Determinaciones y su interpretación.
Antes de pasar a la relación pormenorizada de las Normas Urbanísticas del Plan General que estimamos se han incumplido, recordemos las reglas que, para su interpretación establece el propio Plan en este artículo. En su apartado f concreta:
De no ser posible salvar las contradicciones que se apreciasen conforme a las reglas establecidas en los apartados anteriores, se estará a la interpretación que mejor se acomode a la función social del derecho de propiedad y al sometimiento de éste al interés público general, concretado en el logro de un desarrollo cohesionado y ostenible de la ciudad y en una utilización racional de los recursos naturales. Por ello, en estos casos prevalecerán los siguientes criterios para disipar las dudas interpretativas que pudieran presentarse:
la menor edificabilidad, los mayores espacios públicos, el mayor grado de protección y conservación del patrimonio cultural, el menor impacto
ambiental y paisajístico y la menor transformación en los usos y prácticas tradicionales.
A lo largo de toda la presente argumentación creemos haber dejado claro que las posibles dudas de interpretación, que pudieran haberse producido, tanto por parte de la promotora como del Ayuntamiento, ambas se han decidido por lo contrario de lo antes expuesto: ni se ha buscado el interés público general, ni el desarrollo cohesionado y sostenible de la ciudad sino, por el contrario, se ha procurado la mayor edificabilidad y el mayor impacto ambiental y paisajístico.
Artículo 1.2.3.- Determinaciones del Plan General. El carácter de las mismas.
Detengámonos en algunos de sus apartados:
“5.- Todos los terrenos y parcelas particularizadas del término municipal, en cualquiera de las clases de suelos anteriores, vienen calificados expresamente mediante alguno de los usos globales o pormenorizados que se señalan en los planos respectivos del Plan General, con la zonificación general de uso y destino del suelo y de la edificación.”
Y más adelante:
La calificación del suelo y de la edificación mediante los usos tiene como objetivos:
- a) Organizar equilibradamente las actividades en el espacio, en tanto que generadoras de movimientos de la población.
- b) Regular sus relaciones de compatibilidad según su ubicación en el espacio, su contigüidad y molestias, en tanto que actividades competitivas, afines o contrarias, y generadoras de rentas económicas diferenciales.
- c) Determinar la intensidad de utilización del suelo y edificación correspondiente a cada uso, en tanto que gradación de las concentraciones de actividades.
- d) Determinar el contenido normal de la propiedad completando, junto con la edificación, el aprovechamiento urbanístico de los terrenos.
Si antes nos referimos al incremento irregular del aprovechamiento urbanístico, ahora lo haremos sobre la alteración de los usos establecidos por el Plan General. En la Ficha Urbanística se fijan 68.000 m2 de Servicios Terciarios de los que 48.000 m2, se reservan para Gran Superficie Comercial.
En el proyecto al que se ha concedido licencia este uso pormenorizado no aparece identificado como tal. Por el contrario se prevén 80.480,69 m2 de Oficinas y solamente 9.310,33 m2 de locales comerciales, además en un sótano. Es evidente que se han alterado los usos previstos en el Plan, minimizando alguno de los establecidos, introduciendo otros pormenorizados nuevos, que son “generadores de rentas económicas diferenciales”, modificando la “gradación de las concentraciones de actividades”, alterando con ello el “aprovechamiento urbanístico de los terrenos”. Se ha cambiado con ello la filosofía y las determinaciones del Plan General que, donde preveía una zona eminentemente comercial, se ha implantado otra muy distinta, casi exclusivamente de oficinas.
El artículo concluye:
“9.- Cualquier otra pretensión de alteración de la clasificación del suelo
determinada por el Plan, o cuyos efectos virtuales urbanísticos constituyan o pretendan una modificación de la clasificación del suelo del mismo………………requerirán una alteración del planeamiento general por el procedimiento legalmente establecido o serán reputadas de ilegales.”.
Evidentemente, nos encontramos en este último supuesto.
Artículo 1.2.5. Determinaciones de la ordenación pormenorizada preceptiva.
Aclaremos antes estos conceptos:
Hay dos tipos de Ordenaciones Pormenorizada: la Preceptiva (art.1.2.5), y la Potestativa (art.1.2.6).
- en la Potestativa, las determinaciones del PGOU de soluciones de volúmenes, trazados viarios, tienen carácter indicativo, de recomendaciones.
- En la Preceptiva no, y han de respetarse los Criterios y Directrices, los usos, densidades y edificabilidades de la Ficha Urbanística que son vinculantes
La Ficha Urbanística de la ARI-DT-10 establece que la misma dispone de una “Ordenación Pormenorizada Preceptiva” y por tanto ha de atenerse a los usos, aprovechamientos, objetivos y criterios expresados en ella, siendo preceptivo:
“c) en el suelo urbano no consolidado, los criterios y directrices para la
ordenación detallada de los distintos sectores definidos en esta clase de suelo que precisen planeamiento de desarrollo, así como las previsiones de programación y gestión.”
Esto es, que la ordenación establecida en la Ficha Urbanística es preceptiva y vinculante.
La Ficha concreta que hay un Uso Global (terciario) con una edificabilidad total de 68.000 m2. y, dentro de este uso global, un único Uso Pormenorizado (Gran Superficie Comercial) con una edificabilidad autorizable de 48.000 m2. Quedan por tanto 20.000 m2 para cualquiera de los otros usos admisibles en el Uso Global Terciario (hotelero, oficinas, pequeño comercio, recreativos, espectáculos, etc). Observemos cómo el Plan General reserva el 70,58% de la edificabilidad lucrativa a la superficie comercial.
La razón de esta proporción hay que buscarla en los Objetivos y Criterios del PGOU en esta zona: en una Isla como la de Cartuja casi absolutamente monopolizada por las oficinas, tanto públicas como privadas, el Plan General propone:
“la regeneración del área a través de la convivencia adecuada entre los usos de oficinas, comerciales, hoteleros, servicios privados y equipamientos, confiando en la mezcla, en la fusión, como elementos de valor en la configuración de la ciudad moderna”
Por eso, como las oficinas son ya suficientes, por no decir demasiadas, reserva la mayor proporción de edificabilidad para los usos comerciales, estableciendo además este uso como el único Uso Pormenorizado.
Si, por las razones que fueran, se optara por otros usos pormenorizados, sería obligada una Modificación del Plan General “por el procedimiento legalmente establecido, o serían reputadas de ilegales”.
El Proyecto al que se ha concedido licencia altera sensiblemente estas determinaciones del PGOU:
- reduce la superficie comercial a 9.310,33 m2, y además la ubica en sótano, lo que no es autorizable.
- introduce el uso de oficinas por un total de 80.480,69 m2.
Con independencia del ilegal incremento de edificabilidad que más adelante detallaremos, hay que recordar que el uso de oficinas (juntos con los restantes usos globales: hoteles, servicios, equipos, etc), no podía exceder de 20.000 m2.
Artículo 2.2.4.-Concreción de los aprovechamientos resultantes por los instrumentos encargados de la ordenación detallada y regularización de los excesos y defectos.
“En ningún caso se admitirá que del ejercicio de la potestad atribuida a los Planes Parciales, Especiales o Estudios de Detalle para distribuir, dentro de unos límites, en unos usos y tipologías determinados por el presente Plan la total edificabilidad asignada por este Plan al ámbito de ordenación, pueda derivarse un perjuicio para la Administración, representado en un resultado final que origine en unos menores excesos o en unos mayores defectos de aprovechamientos objetivos que los previstos en el presente Plan General para cada uno de los sectores o áreas.”
Al reducirse en gran medida, por parte del Plan Especial ARI-DT-10, la calificación de Gran Centro Comercial prevista en el PGOU, que cuenta con el Coeficiente de Uso Pormenorizado más alto de los existentes en él (1,3) y sustituirlo por otros usos Terciarios,(como el de oficinas) con coeficiente de 1,0, se altera el cálculo de aprovechamiento de esta Unidad y, con ello se desequilibra totalmente el cálculo global de excesos y defectos de aprovechamientos objetivos de todo el Plan General. Lo que nos llevaría de nuevo a la necesidad ineludible de recurrir a la Modificación Puntual como único procedimiento para legitimar estos cambios. Y es que un Plan General es un todo cohesionado y equilibrado y al modificar arbitraria e unilateralmente algunos de sus supuestos, se afecta irremediablemente a la totalidad.
Artículo 2.2.5.- Reservas dotacionales y Criterios de ordenación del planeamiento de desarrollo.
Se enumeran aquí los Criterios de Ordenación que, junto a los establecidos en la respectiva Ficha Urbanística, deben observarse en los Planes Especiales previstos en el PGOU. Destacamos el incumplimiento de uno de ellos:
“Los elementos más significativo del paisaje (modelado del terreno, agrupaciones de árboles, elementos morfológicos e hidrológicos, etc.) se conservarán, procurando su integración en el sistema de espacios públicos, especialmente en el caso de masas arbóreas homogéneas de superficie aproximada a una hectárea”
Nada de esto se ha respetado, ni en el Plan Especial ni en los proyectos a los que se ha concedido licencia. La “masa arbórea” de 461 ejemplares que han sido talados, ni los 199 que se pretenden transplantar no sabemos dónde, no se han protegido, incumpliendo el espíritu y la letra de este artículo. Tampoco se respeta lo exigido por el siguiente.
Artículo 2.2.6.- Condiciones de diseño y condiciones mínimas del viario de la urbanización del planeamiento de desarrollo.
Apartado 5.”Criterios de compatibilidad medioambiental:
Se respetará al máximo técnicamente posible el arbolado existente, de modo que las vías se diseñen a lo largo de sus plantaciones en fila o se bifurquen o se hagan isletas para conservarlo, o incluso se modifiquen sus anchos, alineaciones y trazados para evitar en lo posible la destrucción innecesaria del arbolado existente”.
Contrasta grandemente la sensibilidad del PGOU sobre este aspecto, incluso proponiendo un abanico de soluciones para evitar destrucciones innecesarias del arbolado, con el bárbaro e insensible desprecio que han mostrado al respecto, tanto por parte de un Plan Especial de iniciativa municipal como del proyecto de una entidad de “finalidad social”.
Artículo 2.2.8.-Los Planes Especiales.
Se definen aquí los objetivos y criterios que han de regir en la elaboración de los Planes Especiales.
Apartado 3:
“Los Planes Especiales, según su especificidad sectorial o ámbito que traten, contendrán las determinaciones y particularidades apropiadas
a su finalidad y las demás limitaciones que le impusiera, en su caso, el Plan o Norma de los cuales sean derivados. Cuando viniesen expresamente delimitados en el presente Plan, se atendrán a las determinaciones estructurales y preceptivas que éste señale, sin perjuicio de las demás que les correspondan por su naturaleza, según la Ley y los Reglamentos”
Como ya indicamos al analizar los artículos 1.2.3 y 1.2.5, la Ficha Urbanística del Plan General, fijaba un Uso Pormenorizado Preceptivo (Gran Superficie Comercial) con una edificabilidad de 48.000 m2, quedando un resto de 20.000 m2 para otros usos admisibles dentro del global Terciario.
El Plan Especial del ARI-DT-10 no reconoce esta especificidad del Uso Pormenorizado (Gran Superficie Comercial) establecida por el Plan General, como es preceptivo. Ni tampoco su propia edificabilidad especificada. Por el contrario, lo engloba dentro de un conjunto de nuevos usos pormenorizados no incluidos por el PGOU: servicios terciarios, oficinas, hotelero, recreativos, etc.
Con esta modificación intenta eliminar el carácter de preceptivo que tiene el Uso Pormenorizado definido por el Plan General y, sobre todo su dominancia. Esta posición de “dominancia” la ocupa ahora el nuevo uso pormenorizado que se ha incluido: el de oficinas, “traicionando” con ello las determinaciones, criterios y objetivos del Plan General.
En su apartado 5, 2º párrafo de las Normas Urbanísticas de PGOU, sin embargo, se explicita:
“A tal efecto se consideran determinaciones de carácter obligatorio y vinculante para cada uno de los Planes Especiales previstos en el presente Plan General para las áreas de reforma interior las decisiones pertenecientes a la ordenación estructural o pormenorizadas preceptivas: tales como su adscripción al Área de Reparto, su aprovechamiento medio , la edificabilidad máxima, la densidad y los
usos globales………..,( salvo mínimas adaptaciones físicas de detalle al terreno que constituyan una mejora de sus efectos ambientales, costes menores o mayor racionalidad de diseño y función y que no afecten a terceros), y los criterios y directrices para la ordenación detallada, y que podrán referirse a las tipologías admisibles, usos dominantes, alturas máximas, red viaria primaria…..
Para mayor aclaración de estos conceptos, en su tercer párrafo añade:
“Se aplicarán a los Planes Especiales de Reforma Interior de redacción
obligatoria previstos en este Plan General para los ámbitos de áreas de reforma interior del suelo urbano no consolidado(como en este caso), la regulación contenida en el apartado 8 del artículo anterior”( el 2.2.7, que transcribimos en sus determinaciones esenciales, obviando las referentes al uso residencial)
Apartado 8 del Artículo 2.2.7. El Plan Parcial de Ordenación
“El Plan Parcial deberá ajustarse a la distribución entre los diversos usos pormenorizados que de la edificabilidad global se realiza en la ficha de cada ámbito de planeamiento en el Anexo I de las Normas Urbanísticas. No obstante, el Plan Parcial podrá ajustar dentro de los siguientes límites esa concreta distribución de edificabilidad entre los usos pormenorizados:
A) En ningún caso podrá suponer aumento de la edificabilidad total asignada al ámbito.
Esta exigencia ha sido incumplida, tanto en el Plan especial como en las licencias concedidas, al no contabilizarse superficies que el PGOU sí establece que han de contabilizarse. Lo que supone en la práctica un aumento de la edificabilidad asignada por el Plan General.
Tras dos apartados dedicados a la vivienda protegida, el cuarto fija:
“d) La alteración de la edificabilidad que el Plan Parcial establezca para cada uso pormenorizado, no podrá suponer una variación (en más o en menos) del 15% de la cuantía asignada por este Plan para dicho uso en la correspondiente Ficha, ni suponer una desviación en más de 5 puntos con respecto al porcentaje asignado en la ficha a dicho uso con respecto a la edificabilidad total del sector. No obstante, cuando en la ficha se establezca para el sector un único uso pormenorizado(como en este caso con la Gran Superficie Comercial), podrán admitirse otros usos pormenorizados pertenecientes al uso global asignado como
estructural (terciario), siempre que se garantice la dominancia del
pormenorizado específico identificado en la ficha.”
Aquí podemos comprobar cómo el PGOU concede unos márgenes de flexibilidad en el desarrollo posterior de los planes parciales y especiales, pero márgenes muy acotados, para evitar la desnaturalización de sus criterios y objetivos, y siempre manteniendo la proporción predominante entre unos usos preestablecidos y otros que puedan añadirse .
Aplicando estos límites al caso que nos ocupa:
El Plan General establece que
-La edificabilidad total es de 68.000 m2.
-El Uso Global es: Terciario.
-Sólo existe un Uso Pormenorizado: Gran Superficie Comercial, con una edificabilidad máxima de 48.000 m2.
-Esta puede variar, en más o en menos del 15%, lo que quiere decir que podría oscilar entre 55.200 y 40.800 m2.
Tampoco puede desviarse el Uso Pormenorizado en más de 5 puntos del porcentaje existente de este Uso señalado respecto el total. Si ahora mismo su porcentaje es del 70,58%, la oscilación, en términos porcentuales iría de 65,58% (44.594,40 m2), hasta 75,58%(51.394,40 m2). Este último intervalo sería, por tanto, el de aplicación por ser el más restrictivo.
Luego el mínimo admisible para el Uso Pormenorizado establecido por el Plan General (Gran Superficie Comercial), sería de 44.594,40 m2.
Se podrían admitir otros usos (locales comerciales, oficinas, hoteles, etc.) pero no podrían superar en su conjunto los 23.405,60 m2 restantes.
Y siempre respetando la “dominancia del pormenorizado específico identificado en la ficha” que, nos guste o no, sea rentable económicamente o no, es la Gran Superficie Comercial.
El proyecto de “Centro de Servicios Terciarios en la parcela CT1. del PERI. ARI-DT-10”, con licencia de 17 de septiembre de 2008, incumple significativamente también este artículo: reduce el Uso Pormenorizado Específico de 48.000 m2 a 9.310,33 m2., en beneficio de otros no previstos, sin respetar la dominancia que el específico ha de tener sobre los otros no previstos.
Artículo 3.1.2.- Régimen del subsuelo.
“1.- El uso urbanístico del subsuelo se acomodará a las previsiones de este Plan, quedando en todo caso su aprovechamiento subordinado a las exigencias del interés público y de implantación de instalaciones, equipamiento, servicios de todo tipo.”
Esto es, el uso del subsuelo será siempre “subordinado a las exigencias del interés público”, y para la implantación de instalaciones, equipamientos, etc. No es por tanto una planta más con los mismos usos de las plantas superiores, sean éstas oficinas o comercios. Sólo en aquellos casos (instalaciones, equipamientos, servicios, etc.) se podrán admitir y aplicar, por tanto, el coeficiente reductor del 50% que recoge el apartado 4 de este mismo artículo. Por poner algunos ejemplos: si en planta baja hay un local comercial, en el sótano pueden estar sus almacenes; o si hay un restaurante arriba, abajo pueden estar sus cámaras frigoríficas. Y siempre que estén indisolublemente ligados y conectados.
Pero en modo alguno podemos englobar en estos conceptos los usos recogidos en el primer sótano del proyecto de referencia:
- Deportivo........................................4.113,29 m2
- Mecánico Deportivo.............................334,88 “
- Centro de Negocios Este......................568,84 “
- Comercial y Restaurantes Este...........5.632,75 “
- Centro de Negocios Oeste.................1.135,88 “
- Comercial y Restaurantes Oeste.........3.677,58 “
Que suman un total de......................15.483,22 m2
Esos metros cuadrados se pretenden contabilizar además sólo al 50%, cuando estos usos no son autorizables en sótano por salirse del concepto de instalaciones o equipamientos. Comercios, restaurantes, gimnasios o centros de negocios no son admisibles en el subsuelo. Y menos aún contar con un régimen preferente de deducciones.
Hay por tanto aquí 2 incumplimientos:
- estos usos no pueden estar en este primer sótano
- aunque pudieran ubicarse ahí, no pueden contabilizarse al 50%
El siguiente artículo aclara cualquier duda.
Artículo 6.2.3.- Usos en los sótanos.
“En los sótanos sólo podrán establecerse:
a). Las instalaciones al servicio de la edificación.
b). Aparcamientos y garajes en cualquier planta del sótano.
c). Se podrá compatibilizar la extensión de cualquier uso a la
primera planta sótano, cuando las condiciones de evacuación, ventilación, etc. así lo permitan y no exista una norma específica que lo prohíba”.
En este caso sí existe esa norma específica porque la Ficha Urbanística señala que el subsuelo será “con destino exclusivo a aparcamientos y servicios complementarios de la instalación y actividades principales”, y los comercios, restaurantes, gimnasios, etc entendemos que no están incluidos en tales conceptos.
Fuera del ámbito de los edificios emergentes, y bajo un espacio libre, se proyecta un denominado “Centro de Congresos”, de 3.842,74 m2 ubicados en el segundo sótano. Entendemos que no puede aceptarse como tal extensión, no sólo por estar más abajo de lo permitido, ni por no figurar su uso entre los permitidos, sino porque no es la extensión de ningún edificio superior, dado que se encuentra aislado y bajo un espacio libre. Edificio que, por su uso y magnitud debería haberse situado en superficie y exento, aunque sólo fuera por razones de imagen y de seguridad. Realmente no parece existir ninguna otra razón para colocar este uso en un sótano y a esta profundidad, salvo para intentar no contabilizar su superficie construida como le corresponde según Normas.
Reiterados ejemplos todos ellos de una “ingeniería aritmética” concebida para eludir las Normas Urbanísticas, incrementando exageradamente el aprovechamiento urbanístico y, con ello, la rentabilidad económica de la operación.
Por otra parte, si alguien discrepase de nuestras interpretaciones de las Normas, podemos recurrir a lo dispuesto en el Artículo 1.2.2., antes citado.
Artículo 4.7.8. Plazos de vigencia de las licencias.
“1.- Las licencias caducarán y quedarán sin efecto, sin derecho a indemnización, cuando las obras mayores de edificación, instalación o uso, no se hubieran iniciado y proseguido a ritmo normal en el plazo establecido en la correspondiente licencia, que en ningún caso excederá de seis meses”.
La licencia de obras correspondiente a la Torre y los edificios comerciales contiguos, se concedió por la Comisión Ejecutiva de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Sevilla en su sesión de 17 de septiembre de 2008. En la misma se hacía advertencia de la Caducidad de las Licencias “cuando concurran alguno de los siguientes supuestos:
a) Si no se aportara la documentación necesaria para el inicio de las obras en el plazo máximo de seis meses.
b) Si no se comenzaran las obras o actividades autorizadas en el plazo de seis (6) meses a contar desde la fecha de notificación de su otorgamiento, o de la del correspondiente permiso de inicio. Por causa justificada y por una sola vez, podrá solicitarse la prórroga de una licencia en vigor para un nuevo período de seis (6) meses”
Cuando los autores de este Informe han tenido vista del correspondiente expediente (días 20 y 25 de noviembre de 2009), sobradamente sobrepasados los plazos de seis, y doce (seis más seis) meses desde la concesión, no han advertido en el mismo, ni que se haya aportado la “documentación necesaria para el inicio de las obras” (el proyecto de ejecución), ni la solicitud de prórroga de su vigencia ni, por supuesto se han iniciado los trabajos cuya licencia se solicitó por lo que, entendemos que se dan los supuestos para la declaración de su caducidad.
Tampoco hemos advertido que se hayan cumplimentado los requisitos técnicos demandados por el Servicio de Licencias Urbanísticas, en su Informe de 16 de julio de 2008, así como tampoco los correspondientes del Gabinete Técnico de Protección contra Incendios, de 14 de julio de 2008. Éstos últimos de gran importancia por afectar a la seguridad de los futuros usuarios del edificio.
Artículo 7.3.17.- Superficie edificada por planta, superficie edificada total, superficie útil, superficie edificable y coeficiente de edificabilidad neta.
1.- Superficie edificada por planta es la superficie comprendida entre los límites exteriores de cada una de las plantas de edificación.
2.- Superficie edificada total es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio.
3.- Superficie útil es la superficie comprendida en el interior de sus paramentos verticales, que es de directa utilización para el uso a que se destine. Es superficie útil de una planta o del edificio la suma de las superficies útiles de los locales que lo integran.
4.- Superficie edificable es el valor que señala el planeamiento para limitar la superficie edificada total que puede construirse en una parcela.”
El proyecto de torre al que se ha concedido licencia no contabiliza como superficie edificada las escaleras, los ascensores, los espacios para instalaciones y similares. Esta deducción en un edificio en altura como éste, en que las comunicaciones verticales y las instalaciones tienen gran importancia espacial, supone en la práctica un incremento de la superficie útil y, por tanto de la Superficie Edificable, de un mínimo del 30% más de lo establecido por el Plan General como máximo.
Se basa para ello en el artículo 9 (apartado Intensidades de uso, párrafo 4º) del Plan Especial ARI-DT-10 que, en el Capítulo correspondiente del presente Informe ya calificamos como ilegal, por contrario a las determinaciones del PGOU, y que transcribimos:
“Para posibilitar la construcción de edificación en altura, de acuerdo con la posibilidad que ofrecen estas ordenanzas para esta zona, entendiendo como tales edificaciones en altura aquellas cuya altura sea superior a cien metros ( 100 m.), en estos edificios los espacios destinados a instalaciones, como por ejemplo plantas técnicas, y los espacios destinados a vías de evacuación vertical no serán computables a efectos de edificabilidad”
Creemos que en vez de “posibilitar” el artículo debería decir “promover”, “impulsar” o, mejor “rentabilizar”, porque lo realmente se hace es “regalar” una edificabilidad extra a quien se anime a levantar un rascacielos en esta parcela. Que, evidentemente sólo puede ser su propietario.
De admitir tal pretensión sería esta la única parcela de todo el término municipal de Sevilla con esta prerrogativa, burlando la normativa del Plan General y sobrepasando además la edificabilidad máxima, fijada por éste.
No se pueden cambiar las reglas del juego en medio del partido. Y menos aún para uno solo de los jugadores.
En el proyecto de referencia no se han contabilizado 15.898,66 m2. por aquellos conceptos, de los 51.494,45 m2 totales de la Torre, lo que supone el 30,87% de su superficie.
En la práctica la aplicación de ese artículo del Plan Especial supone un beneficio económico extra para la entidad propietaria de 15.898,66 m2 de oficinas en el sector más demandado de ellas, en el año de redacción del Plan Especial(2006), en plena “burbuja” inmobiliaria y que, a los precios que entonces se valoraban, supondrían una cantidad muy considerable, aproximadamente un tercio del importe total de la obra valorada en 300 millones de euros.
El artículo siguiente termina por aclarar cualquier duda sobre su legalidad.
Artículo 7.3.18.-Cómputo de la superficie edificada.
En su apartado 2 concretan definitivamente estos extremos:
2.- Computarán íntegramente los cuartos de caldera, basuras, contadores y otros análogos, así como las edificaciones auxiliares.
No creemos necesario recurrir a las Normas de Interpretación.
Artículo 7.4.19.- Protección del arbolado.
“1.- La tala de árboles quedará sometida al requisito de previa licencia
urbanística, sin perjuicio de las autorizaciones administrativas que sea
necesario obtener de la autoridad competente en razón de la materia”.
No consta que se haya solicitado licencia urbanística alguna para la tala de los 461 árboles que ya se ha llevado a cabo.
“2.- El arbolado existente en el espacio público, aunque no haya sido calificado como zona verde, deberá ser protegido y conservado. Cuando sea necesario eliminar algunos ejemplares por causa de fuerza mayor imponderable, se procurará que afecten a los ejemplares de menor edad y porte”.
La ordenación urbanística que se ha implantado en esta parcela no es ninguna “causa de fuerza mayor imponderable”. Perfectamente se podría haber ocupado con la edificación, sólo un 20 o un 25% de la totalidad del solar respetándose con ello la mayor parte del arbolado.
“5.- Los patios o espacios libres existentes en la actualidad, públicos o
particulares, que se encuentren ajardinados, deberán conservar y mantener en buen estado sus plantaciones, cualquiera que sea su porte”.
Gran parte del terreno afectado por estas construcciones se encontraba como espacio libre dotado de vegetación y arbolado.
“6.- Cuando una obra pueda afectar a algún ejemplar arbóreo público o privado, se indicará en la solicitud de licencia correspondiente, señalando su situación en los planos topográficos de estado actual que se aporten. En estos casos, se exigirá y garantizará que durante el transcurso de las obras, se dotará a los troncos del arbolado y hasta una altura mínima de ciento ochenta (180) centímetros, de un adecuado recubrimiento rígido que impida su lesión o deterioro.”
Cuando no solamente han sido “lesionados” los árboles, sino TALADOS, todas estas disposiciones protectoras resultan descorazonadoras. ¿Para qué incluir estas normas en el Plan si no hay intención de hacerlas cumplir?¿O sólo se le exigen al “pez chico”? Si ni siquiera se ha pedido licencia para talarlos ¿cómo se pretende que se reflejen en los planos?
2. INCUMPLIMIENTOS DEL PLAN ESPECIAL ARI-DT-10 EN LAS LICENCIAS DE OBRAS DE CONSTRUCCIÓN DE LA TORRE CAJASOL.
Aunque pueda resultar sorprendente, las licencias de la torre no solamente incumplen las Normas Urbanísticas del Plan General como antes hemos argumentado, sino que también lo hacen con el Plan Especial especialmente redactado para viabilizar su construcción. Y es que, en el momento que el Plan Especial intenta concretar algún tipo de ordenación, el proyecto se empeña en contradecirlo.
En el Capítulo de este Informe correspondiente al Plan Especial, explicábamos la indefinición y la poca concreción del mismo que, prácticamente, hacía posible cualquier organización volumétrica y espacial. Pero en cuanto se fija una mínima exigencia, el proyecto intentará “saltársela”. El Plan Especial lo intenta en su artículo 9 ”Condiciones de la manzana de Centro Terciario CT.1”, párrafo sexto:
“El proyecto arquitectónico que se desarrolle deberá garantizar la permeabilidad visual entre las calles Inca Garcilaso y Camino de los Descubrimientos, al menos en un punto y de forma que se eviten frentes continuos de una longitud superior a 250 metros.”
La tentación de incumplirlo parece demasiado fuerte para resistirse:
El proyecto plantea entonces dos edificios lineales, con frentes continuos de longitudes superior a los 250 metros: 319 metros la fachada fluvial del Edificio Oeste, y 260 metros la que mira al Aljarafe del Edificio Este.
Los dos edificios se extienden linealmente en dirección Norte-Sur, creando sendas barreras edificadas entre las dos calles citadas y que dificultan al máximo la “permeabilidad visual” que se pretendía en el Plan.
La contradicción con el espíritu y con la letra del Plan Especial, que se redactó por el Ayuntamiento con el fin exclusivo de construir un rascacielos, es evidente.
Finalmente hemos vuelto al error inicial: aunque la Ficha del PGOU exigía que el Plan Especial se redactase “sobre la base de una propuesta arquitectónica de calidad”, no se quiso hacer así, se realizó el Plan sin esa base, esperando que la calidad “brotara” espontáneamente de sus ordenanzas. Y ahora ¿qué hemos conseguido? Un proyecto de calidad más que discutible y que, no solo contradice el Plan General, sino que además incumple “su propio” Plan Especial.
Se incluye a continuación como Anexo los datos de superficies edificadas del proyecto presentado.
Mediciones tomadas a partir de los planos 04-DIS-03, 04-DIS-04, 04-DIS-05 y 01-GEN-05 del PROYECTO BÁSICO CENTRO SERVICIOS TERCIARIOS en la Parcela CT1 PERI ARI-DT-10, así como de las páginas 163 a 178 de su Memoria.
Las mediciones se han realizado de acuerdo con las Normas del Plan General de Sevilla y, en concreto de los artículos 3.1.2; 6.2.3.; 7.3.17 y 7.3.18.
Edificio soterrado
2º Sótano: Centro de Congresos (Oficinas).....................3.886,19 m2.
Edificios Podio
1º Sótano: Centro de Negocios (Oficinas).......................6.172,89 m2
Comercial y restaurantes 9.310,33 m2
Planta Baja Edificios Podio (Oficinas).............................9.498,53 m2
1ª Planta “ “ “.............................................................6.545,07 m2
2ª Planta “ “ “.............................................................2.883,56 m2
Total superficie construida Edificios soterrado y Podio 38.296,57 m2
De los que sólo 9.310,33 m2 son Comerciales, situados además en el primer sótano, y 28.986,24 m2 son Oficinas.
Torre.
1º Sótano.............................................1.470,06 m2
Planta Baja...........................................1.052,15 m2
18 siguientes plantas:............................1.383,65 x 18 = 24.905,70 m2
Plantas 19 y 20:....................................1.320,35 x 2 = 2.640,70 m2
15 plantas siguientes:............................1.247,58 x 15= 18.713,70 m2
Plantas Restaurante y Mirador............. ....2.712,14 m2
Total superficie construida Torre...........................51.494,45 m2
Total superficie construida en la parcela................89.791,02 m2
De los que son Comerciales...................................9.310,33 m2
Y de Oficinas.....................................................80.480,69 m2
La superficie total de los núcleos de comunicación vertical e instalaciones de la Torre, y que en el proyecto no se contabilizaba, es 15.898,66 m2, lo que supone el 30,87 % de la superficie construida de la torre.
El porcentaje del Uso Pormenorizado (Gran Superficie Comercial) proyectado es el 10,36 % respecto la superficie construida proyectada, y el 13,69 % de la edificabilidad admisible según el PGOU, (68.000 m2.)
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