2.- Inadecuación de la figura del PERI para viabilizar el rascacielos
3.- El Plan Especial es contrario al Plan General:
3.1.- Respecto los usos y su intensidad
3.2.- Respecto las tipologías edificatorias
3.3.- Respecto las Zonas de Ordenanza
3.4.- Respecto al respeto al Entorno
3.5.- Respecto al proceso de redacción del propio PERI
3.6.- Respecto a la altura
3.7.- Incrementa la edificabilidad autorizada por el Plan General
3.8.- Respecto los límites del propio Plan Especial
3.9.- Respecto el Convenio Urbanístico
4.- El Plan Especial es muy incompleto técnicamente
4.1.- Carencias Documentales
4.2.- Inexistencia de Propuesta de Ordenación
4.3.- Indefinición del Emplazamiento
4.4.- Carencias Normativas
5.- La tramitación ha sido incorrecta
5.1.- Por falta de Transparencia
5.2.- Por el silencio de las Administraciones competentes
¿Y quien puede dudar que establecer un límite de altura de unas edificaciones, varias veces superior a las máximas permitidas durante generaciones, alterando un perfil de una ciudad prácticamente inalterado desde el siglo XVI es una “decisión principal” que precisa del máximo rango normativo? ¿Cómo puede pretender eludirse que una decisión de este calado que afectará a la ciudad en su conjunto y durante décadas
- f) Reglamentación no requiera, como mínimo, una determinación expresa del propio Plan General?
“Además de las determinaciones de carácter general, los planes generales deberán contener las siguientes:detallada del uso pormenorizado, volumen y condiciones higiénico sanitarias de los terrenos y construcciones, así como de las características estéticas de la ordenación, de la edificación y de su entorno.”
Como hemos detallado en el Capítulo Primero de este Informe, el Plan General no propone en ninguno de sus documentos una edificación de tal altura y características, ni una tipología tan ajena a la ciudad consolidada, ni una agresión al paisaje tan evidente.
El Plan Especial ordena una superficie de 180.558 m2, desarrollada a lo largo del Camino de los Descubrimientos, en el extremo Sur de la Isla de la Cartuja. Básicamente se reduce a 3 parcelas:
- la más alargada, de 84.064 m2, al Este del Camino de los Descubrimientos, y entre éste y la ribera del río. Está calificada como Espacios Libres y en ella se encuentra el Pabellón de la Navegación.
- la más al Norte, próxima al Monasterio de la Cartuja, de 10.684 m2 de superficie y calificada como Servicios de Interés Público y Social (SIPS).
- la situada al Sur, rectangular, con fachadas al Camino de los Descubrimientos y a la calle Odiel, de 41.331 m2, calificada como Centro Terciario y donde se está construyendo el rascacielos Cajasol.
Los criterios y objetivos que manifiesta este Plan Especial son los recogidos en su Memoria: Memoria de Información.
2.2.- Objetivos de la ordenación señalados por el PGOU.(2º párrafo) En resumen, la ordenación realizada por el Plan General garantiza la obtención de los fines de interés general siguientes:
- La cesión de unos amplios espacios libres que suponen la recuperación del espacio de la ribera, donde se desarrollará una de las nuevas puertas de la isla hacia la ciudad.
- La conformación de un espacio económico y de oportunidad donde se situará parte de los usos óptimos que en la isla se deben incorporar de acuerdo a la propuesta del Plan General, para su integración con el resto de la ciudad.
- Garantizar el acceso público a la margen del río en una zona donde éste actualmente se encuentra restringido.
- La materialización de la prolongación de los viales existentes que aún no han sido desarrollados, mejorando la accesibilidad de la isla en su conjunto.
- La ejecución de una pasarela sobre el río, como uno de los nuevos accesos a la Isla, que conecta la plaza de Puerta de Triana con la antigua Puerta Real al inicio del paseo de Torneo.
- La entrada en carga del edificio del Pabellón de la Navegación como equipamiento público.”
Salvo una posible interpretación maliciosa del “espacio económico y de oportunidad “(¿de qué?), no encontramos nada inadecuado en estos criterios. Nada de nuevos “iconos” o de torres.
Pasemos a la Memoria de Ordenación:
Apartado 3.2.-Objetivos de la ordenación.
Tal como se señala en el apartado anterior, el Plan Especial asume los parámetros fundamentales de la ordenación fijados por el Plan General así como los criterios de ordenación que éste establece.
En el desarrollo de la ordenación preceptiva determinada por el Plan General, este Plan Especial concreta la obtención de los espacios libres públicos que suponen la recuperación del espacio de ribera.
Igualmente el Plan Especial concreta la mejora de la accesibilidad de la Isla en su conjunto, definiendo la prolongación del Camino de los Descubrimientos y estableciendo la construcción de una nueva pasarela peatonal de acceso.
El diseño pormenorizado de estas actuaciones se deberá resolver en los posteriores proyectos específicos de intervención sobre espacios públicos. Como estrategia para la conformación de un espacio económico y de oportunidad donde situar parte de los usos óptimos que se deben incorporar en la Isla para su integración con el resto de la ciudad, el Plan General señala que los parámetros de ocupación y altura serán adoptados por el PERI sobre la base de una propuesta arquitectónica de calidad.
En su desarrollo, la propuesta de este Plan Especial va dirigida a crear el escenario necesario para instrumentar una propuesta arquitectónica de calidad que provoque en sí misma una sinergia que cualifique y ponga en valor los espacios libres colindantes, adaptando su funcionalidad al disfrute de toda la ciudad y contribuyendo a su condición de área de centralidad”
Nada de lo que aquí se ha expuesto como “Objetivos de la Ordenación” nos parece extraño a priori. Pero tampoco aquí se nos está revelando el verdadero “objetivo” de este planeamiento: posibilitar la edificación de un auténtico rascacielos.
Pero es que, ni siquiera en el apartado 3.3.3.-Alturas de la Memoria, donde éstas deberían explicitarse con claridad, tampoco lo manifiesta claramente:
“La voluntad de este Plan Especial, ya reiterada en este documento, es la de posibilitar una propuesta arquitectónica de calidad que se constituya en el elemento de referencia en el paisaje urbano y en el perfil de la ciudad. Parece evidente que la necesaria regulación que para este aspecto establezca el Plan Especial, se instrumente en razón de la configuración del espacio público y no se base en el mero establecimiento de un máximo sin otras consideraciones, más aún considerando que la tipología edificatoria en la zona es de edificaciones aisladas, no alineadas a vial. En esta línea, EL Plan Especial establece una primera limitación a la altura, o en puridad al volumen edificado, mediante el establecimiento de un basamento de una altura similar al edificio del Pabellón de los Descubrimientos, como sustitución de un elemento ya incorporado al paisaje urbano. Sobre este basamento se crean unos planos inclinados que fijan un retranqueo mínimo del volumen construido en función de la altura, buscando que el edificio se retranquee y aterrase, descomponiendo su cuerpo superior. Como elemento singular, el Plan Especial autoriza un cuerpo esbelto, de gran altura, con un porcentaje de ocupación muy reducido, que permita efectivamente la creación de una propuesta arquitectónica de calidad que se constituya en un elemento de referencia en el paisaje urbano y en el perfil de la ciudad, como se menciona anteriormente.”
- por el mero hecho de autorizar una edificación de gran altura ¿se garantiza una arquitectura de calidad? Y,al sobrepasar exageradamente la altura general del caserío, es evidente que se convierte en una referencia, pero ¿eso es siempre positivo y deseable?
Lo primero que llama la atención en este párrafo de la Memoria de Ordenación referido a las alturas es que éstas no se cuantifican nunca. Sólo del basamento se da una referencia en relación con el Pabellón de la Navegación. Después sólo se cita el “cuerpo esbelto, de gran altura, con un porcentaje de ocupación muy reducido”, sin citar nunca su dimensión y con una descripción perfectamente aplicable, por ejemplo a la vecina Torre Schindler del citado Pabellón.
La “seudodescripción” del edificio posible que se hace aquí sería la de uno compuesto por un basamento de 4 o 5 plantas, un cuerpo superior retranqueado de varias plantas más y con terrazas abiertas y, por último, el elemento esbelto. Así descrito no parece una especial “propuesta arquitectónica de calidad”.
Pero además, si tenemos en cuenta los parámetros numéricos de esta parcela terciaria (41.331 m2 de superficie y 68.000 m2 de edificabilidad), fácilmente se deduce que esta última quedaría absorbida prácticamente al completo, con solo un basamento de 4 plantas ocupando la tercera parte del solar, quedando un mínimo resto de edificabilidad para los aterrazados pisos superiores y el cuerpo “esbelto” que, en la lectura del párrafo siempre parecen secundarios frente a la rotundidad del basamento descrito. Una imagen que se deriva de la lectura de la Memoria que no tiene nada que ver con la edificación que se pretende realmente levantar.
Los planos del Plan Especial tampoco nos muestran lo que realmente se pretende. No existen planos de alzados de la propuesta, ni de secciones, ni perfiles de la ordenación ni tampoco Estudios de Impacto, o paisajísticos. Incluso en el plano que, obligatoriamente ha de reflejar la altura, el plano O.3.- Alineaciones y Alturas, ésta última se escamotea en la parcela terciaria: mientras la parcela contigua, calificada SIPS, aparece con su altura, 6 plantas (B+5), en la terciaria una nota nos remite a “Ver Ordenanzas”.
Y no será hasta el penúltimo artículo de las Ordenanzas,(el 9º) donde se descubra la verdadera intención del Plan Especial, celosamente disimulada hasta entonces: posibilitar la construcción de un rascacielos de 50 plantas.
2.- INADECUACIÓN DE LA FIGURA DE “PLAN ESPECIAL DE REFORMA INTERIOR” PARA VIABILIZAR LA CONSTRUCCIÓN DEL RASCACIELOS.
El artículo 23 del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 9 de Abril de 1976, en vigor como legislación supletoria especifica que:
“Los Planes Especiales de Reforma Interior tienen por objeto la realización en Suelo urbano, por las Entidades Locales competentes, de operaciones encaminadas a la descongestión, creación de dotaciones urbanísticas y equipamientos comunitarios, saneamiento de barrios insalubres, resolución de problemas de circulación o de estética y mejora del medio ambiente o de los servicios públicos u otros fines análogos.”
Del análisis de este Plan Especial no encontramos ninguno de los objetivos de la Ley: descongestión, antes al contrario, congestión de tráfico; creación de dotaciones urbanísticas y equipamientos comunitarios, inexistente al tratarse de un edificio privado de oficinas; saneamiento de barrios insalubres, no es el caso, dado que estamos en uno de los accesos principales de una Exposición Universal perfectamente urbanizado y equipado; problemas de circulación, ya hemos dicho y demostramos, que el rascacielos Cajasol agrava los existentes; de estética, antes al contrario, destruye la estética del paisaje histórico de Sevilla, especialmente del Puerto de Indias, desde donde se colonizó América; del medio ambiente, de ninguna manera, ya que el modelo tipológico escogido se caracteriza por su escasa sostenibilidad, gran consumo de energía con producción masiva de CO2 y atracción de tráfico privado, con la consiguiente emisión de humos; los servicios públicos, antes al contrario, los existentes se verán desbordados por una enorme demanda para la que no están diseñados.
Igualmente, en la vigente Ley 7/2002, de 17 de Diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, se especifica, en el artículo 14, los tipos de Planes Especiales: “ Establecer, desarrollar, definir y, en su caso, ejecutar o proteger infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos…”; Definir una torre de oficinas privadas de 50 plantas no creemos que cumpla ninguno de los criterios anteriores; “conservar, proteger y mejorar el medio urbano y, con carácter especial, el patrimonio portador o expresivo de valores urbanísticos, arquitectónicos, históricos o culturales“. Tampoco parece que sea éste el caso, teniendo en cuenta que “el patrimonio portador o expresivo de valores urbanísticos, arquitectónico, históricos o culturales” se encuentra a escasos metros: El conjunto histórico de Sevilla, La Cartuja de Santa María de las Cuevas y el conjunto urbano de Triana;
“Establecer la ordenación detallada de las áreas urbanas sujetas a actuaciones u operaciones integradas de reforma interior….”.
Tampoco se puede acoger a este párrafo, ya que, como veremos más adelante, no existe ordenación detallada, sino completamente genérica y abierta;
“Conservar, proteger o mejorar el paisaje, así como contribuir a la conservación y protección de los espacios y bienes naturales”.
No queremos ser sarcásticos, pero un efecto colateral de la construcción de la torre es la destrucción del paisaje histórico de Sevilla y su vega ; “h) Cualesquiera otras finalidades análogas”. Tampoco encontramos analogía alguna entre este apartado y la construcción de esta torre. El objetivo del Plan Especial, la construcción de un rascacielos, no es análogo, es opuesto al espíritu y la letra de las leyes citadas.
Así pues, la misma elección de la figura de Plan Especial de Reforma Interior para hacer viable la construcción del rascacielos es contraria a la legalidad vigente.
3.- EL PLAN ESPECIAL ES CONTRARIO AL PLAN GENERAL.
Argumentaremos aquí cómo este Plan Especial contradice todas y cada una de las determinaciones urbanísticas significativas del Plan General para permitir la construcción de un edificio completamente ajeno a sus criterios y parámetros.
3.1.- Respecto los usos y su intensidad.
Como vimos en el apartado correspondiente del anterior capítulo, el Plan General prevé el uso de Gran Superficie Comercial como Uso Predominante y Mayoritario. A él le asigna el 70,58 % de la edificabilidad total y lo considera como la actividad capaz de regenerar un área monopolizada por las oficinas. Este carácter mayoritario y predominante del uso comercial no es respetado por el Plan Especial. Antes al contrario le pone límites, lo que no hace con los restantes. El artículo 9 del PERI, apartado “Intensidades de uso” permite los usos:
“Oficinas, hoteleros, comercial y equipamiento y servicios privados, 68.000 m2, con un máximo para el uso comercial de 48.000m2” .
3.2.- Respecto las tipologías edificatorias.
Resulta evidente que la tipología edificatoria de “rascacielos” no es ninguna de las preexistentes, tal y como ya se ha analizado en el primer Capítulo del presente Informe.
3.3.- Respecto las Zonas de Ordenanzas.
3.4.- Respecto al respeto al Entorno.
“Las nuevas construcciones y alteraciones de las existentes deberán adecuarse en su diseño y composición con el ambiente urbano en el que estuvieren situadas.”
“para el caso de inexistencia de determinación de altura en los planos (como sucede en este caso), el número máximo de plantas se determinará mediante la redacción de un Estudio de Detalle (aquí se ha sustituido por un Plan Especial), que armonice la edificabilidad permitida y demás condiciones de edificación a la morfología y tipologías del entorno”.
3.5.- Respecto al Proceso de Redacción del propio Plan Especial.
3.6.- Respecto la Altura.
Sobre la altura prevista en el PGOU se han dicho muchas cosas y, casi ninguna cierta. En el primer Documento de Aprobación Inicial que salió a Información Pública figuraba esta parcela con la indicación de altura de 30 plantas. Sobre este aspecto se formularon alegaciones por parte de ADEPA y del Grupo Municipal del Partido Andalucista. Tras esto, tanto en el Documento de Aprobación Definitiva como en el Texto Refundido aprobado por la Junta de Andalucía no aparece referencia alguna a número de plantas en esa parcela. La única directriz al respecto es la que aparece en la Ficha Urbanística, transcrita anteriormente y que remite a un futuro Plan Especial de Reforma Interior.
Este Plan Especial por su parte, dando un gran salto en el vacío, propone, no ya volver a las 30 plantas contra las que se había alegado por distintas instituciones y que habían desaparecido en la redacción final del Plan General, sino que hace aparecer ahora, por sorpresa, 50 plantas, sin ningún otro razonamiento ni justificación.
Esto nos lleva a imaginar dos hipótesis:
- Que al redactarse el Plan General se ideara esta estrategia dilatoria para eludir los más severos controles públicos, que todo planeamiento general conlleva, lo que supondría ir en contra del “modelo de ciudad” reiteradamente expuesto, o
3.7.- Incrementa la Edificabilidad autorizada por el PGOU.
El PGOU fija una edificabilidad total para esta parcela de 68.000 m2, como ya hemos indicado anteriormente. Pero también establece unos criterios sobre como debe contabilizarse.
Aparecen claramente recogidos en el Artículo 7.3.18. “Cómputo de la Superficie Edificada.”, incluido en la Sección Cuarta del Capítulo III de sus Normas Urbanísticas. Por eso resulta sorprendente que el presente Plan Especial plantee unos criterios distintos, y muy favorables además para los promotores. Aunque sólo para aquellos que levanten edificios “cuya altura sea superior a cien metros (100 m.) Para estos casos:
“Los espacios destinados a instalaciones, como por ejemplo plantas técnicas, y los espacios destinados a vías de evacuación vertical no serán computables a efecto de edificabilidad”./ (artículo 9.-Condiciones de la manzana de Centro Terciario CT.1 del Plan Especial.)
Esto contradice lo dispuesto por el PGOU, que nunca han excluido del cómputo de la edificabilidad autorizable los núcleos verticales de comunicación (escaleras y ascensores) y que, para el caso de las instalaciones es también muy claro:
No contabilizar estos espacios supone un significativo aumento de la superficie útil del edificio y, por tanto de su valor comercial superando ampliamente la edificabilidad máxima fijada por el Plan General.“Computarán íntegramente los cuartos de caldera, basura, contenedores y otros análogos, así como las edificaciones auxiliares.” (artículo .3.18de las Normas Urbanísticas del PGOU)
El edificio finalmente proyectado, al amparo de este Plan Especial, tiene una superficie construida total de 51.494,45 m2, de los que 15.898,66 m2 (el 30,87 %) corresponden a núcleos verticales e instalaciones, que se pretenden no contabilizar. A esto hay que añadir que, en los llamados “edificios Podio” se han previsto oficinas y comercios en primer y segundo sótano, lo que el PGOU no permite, pretendiendo además que no computen, o que lo hagan al 50%. Bajo rasante se han proyectado un total de 20.839,47 m2. No contabilizar todas estas superficies equivale a permitir un incremento ilegítimo sobre los 68.000 m2 previstos en el PGOU.
Estaríamos hablando de una edificabilidad total de 89.791,02 m2, muy superior, por tanto, a la permitida por el PGOU ( un 132,04 %)
Y todo esto se hace además, no en un plan con muchas parcelas y distintos propietarios, sino en un plan especial con una única parcela de índole lucrativa y con un único beneficiario. Sin ser muy mal pensados diríamos que se está otorgando un premio a quien levante un edificio de más de 100 metros de altura. En la práctica se está desaconsejando cualquier otra solución de menor altura, casi obligando, por tanto, de esta forma a levantar un rascacielos. Y ayudando a su financiación.
3.8.- Respecto los límites del propio Plan Especial.
La vigente Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (7/2002), de 17 de diciembre de 2002, reserva para los Planes Generales la adopción de las “principales decisiones de planificación y ejecución urbanística”, mientras que señala que el objeto de los Planes Especiales es “desarrollar y complementar las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbanística”.
¿Quién puede dudar que fijar una altura varias veces superior a las máximas permitidas durante generaciones, modificando gravemente un perfil prácticamente inalterado desde el siglo XVI, no es una “decisión principal”?
¿Cómo se puede pretender realizar esta grave modificación del paisaje urbano sin, como mínimo, una determinación expresa del Plan General de Ordenación Urbanística de Sevilla? Un Plan Especial no puede nunca, por sí mismo, atribuirse competencias normativas propias de un Plan General.
Y todo ello además mediante un documento tan incompleto técnicamente, de tan escaso rango normativo y con una tramitación tan irregular como este Plan Especial ARI-DT-10.
3.9.- Respecto el Convenio Urbanístico.
La Cartuja no es sólo una isla por estar limitada por dos brazos del río al Este, Norte y Oeste y la carretera de Huelva al Sur, sino que ya se concibió durante la gestación de la Expo 92 como un “hecho exógeno”, aislado, ajeno a la ciudad. Finalizada aquella, no está siendo fácil su integración urbana en Sevilla: se tardaron años en abrir sus puentes a la circulación rodada, el Parque Tecnológico se rodeó con vallas y controles que aún subsisten, muchos de sus responsables siguen viendo con malos ojos la vecindad lúdica de Isla Mágica y, entre otros, continúan cerrados y sin uso los Jardines del Guadalquivir y el Pabellón del Futuro. Durante unos años sobrevivió, al Sur, el espacio abierto, arbolado y equipado de Puerta Triana, con el Cine Omnimax, algunos bares, zonas de estancia, esculturas contemporáneas, fuentes, etc. hasta que se cerró, creando un tapón de inactividad al sur que aislaba aún más todo el sector. Salvo el enclave cultural del Monasterio de Santa María de las Cuevas y el parque de Isla Mágica, al Nordeste, toda la isla es un inmenso parque de oficinas, tanto públicas como privadas. Cualquier parecido con un trozo de ciudad, con su mezcla de actividades heterogéneas comerciales, recreativas, asistenciales y hoteleras, es pura coincidencia. Buscar allí una farmacia, una guardería o una agencia de viajes es misión imposible.
El actual Plan General, redactado en estos últimos años, formuló un diagnóstico acertado de esta situación: era necesario reequilibrar la Isla de la Cartuja, introduciendo todas aquellas actividades inexistentes en ella, en especial las comerciales. Para ello se concentró en esta zona meridional, inmediata a Triana, para proyectar un conjunto ciudadano con toda su complejidad, sus comercios y sus servicios. Como las instalaciones comerciales precisan una escasa altura interior, estableció una edificabilidad proporcionada de 68.000 m2 en . una parcela de 41.331 m2, lo que equivale a varios edificios de 3 o 4 plantas ocupando menos de la mitad del solar. Esto supone una edificabilidad baja, 1,64 m2/m2, que permite dejar mucho espacio libre. De los 68.000 m2 de edificabilidad máxima se reservaban la mayor parte, 48.000 m2, para los comercios, dejando el resto para otras actividades, especialmente hoteleras y equipamientos.
La operación urbanística “torre Pelli” incumple radicalmente el Convenio Urbanístico suscrito el 16 de Marzo de 2005 entre el Ayuntamiento de Sevilla, AGESA y Puerto Triana para incorporar en la redacción definitiva del Plan General los objetivos de reequilibrio comercial y de equipamiento. La licencia de obras concedida a la torre no ha respetado la distribución de usos, prevista en el Plan General, entre el Centro Comercial (48.000 m2) y otros usos terciarios, en especial hoteleros, recreativos y equipamientos (20.000 m2). La operación urbanística en ejecución reduce el uso Comercial desde 48.000 m2 a 9.310 m2, en beneficio del uso exclusivo Oficinas, sin respetar la dominancia que el uso Comercial debería tener sobre el resto. La superficie comercial se encuentra en sótano, en claro incumplimiento del Plan General, al igual que un salón de actos, situado en un segundo nivel subterráneo.
4.- EL PLAN ESPECIAL ES MUY INCOMPLETO TÉCNICAMENTE.
4. 1.- Carencias documentales.
La antes citada Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía establece que los Planes Especiales tendrán “el contenido necesario y adecuado a su objeto”. Las apenas veinte páginas que suman la Memoria, las Ordenanzas, el Plan de Etapas y el Estudio Económico-Financiero y la docena de planos (solo 5 de ordenación), que las acompañan parece poco bagaje técnico, jurídico o financiero para definir la ordenación de un enclave tan complejo, en el límite del Conjunto Histórico, contiguo a Triana, a la orilla del río, junto al Monasterio de la Cartuja de Santa María de las Cuevas, en el límite Sur de la Exposición Universal de 1992 y en el nudo de tráfico más congestionado del Área Metropolitana de Sevilla. Describir sólo las características y presiones de estos elementos consumiría ese espacio y faltarían páginas.
Pero es que, precisamente en un Plan cuya determinación más importante es la propuesta de una inusual y desproporcionada altura, resulta llamativo que no exista ni un solo plano de alzados o secciones, para que podamos hacernos una idea de lo que proyecta. O tal vez sea esto lo que se busca.
Tampoco se ha incluido ningún Estudio de Impacto sobre el entorno, ni ningún documento gráfico relativo a su posible incidencia sobre los espacios protegidos o los edificios y conjuntos catalogados, como exige el propio PGOU:
Por ser incompleto y poco trasparente, ni siquiera en el “Plano O.3 Alineaciones y Alturas” se indica la altura de esta parcela. Se incluye en la misma una nota: “Ver Ordenanzas”. Como es muy difícil de resumir el artículo 9 que la fija, la transcribimos completa:“Es importante destacar igualmente, la exigencia de que los Planes Parciales, Planes Especiales y Estudio de Detalles, demuestren la consecución de unidades coherentes en el aspecto formal, mediante los correspondientes Estudios de Impacto”
En atención a posibilitar la materialización de una propuesta arquitectónica de calidad la altura máxima edificable es de 50 plantas (B+49). Por este mismo motivo y en atención a la multiplicidad de usos posibles, la altura máxima entre plantas será de 4,50 metros o superior cuando motivadamente el uso así lo exija.
Se define un sólido capaz en el que deberá inscribirse la edificación que se proyecte. Este sólido se define según los siguientes parámetros:
- Un basamento formado por un número máximo de 6 plantas, (baja más 5), con una altura máxima de 25 metros, equivalente al actual Pabellón de los Descubrimientos.
- Una pirámide sobre este basamento, formada por planos con inclinación de 60º con la horizontal.
- Un prisma de base el 10% de la superficie de la manzana para un volumen único, o el 20% en el caso de varios volúmenes independientes, con la altura máxima señalada, pudiendo exceder el plano de retranqueo definido en el párrafo anterior” (¿para qué sirve entonces?)
En ningún momento además se justifica, ni la exagerada altura propuesta (50 plantas), ni la confusa y rebuscada fórmula de definición de los volúmenes autorizables que establece este artículo, con basamentos de 6 plantas, pirámides formadas con planos inclinados 60º y prismas de base el 10% de la manzana. ¿Garantiza la calidad arquitectónica tan complejas manipulaciones geométricas?
Pero analicemos el artículo técnicamente:
- a) Se incluyen demasiados preceptos discrecionales, esto es, interpretables a posteriori: por ejemplo, algo tan sensible como la altura total del edificio queda indefinida: al fijarse una altura entre plantas de 4,50 metros (lo que ya supone 225 metros de altura total), pero permitirse una “superior cuando motivadamente el uso así lo exija”, se está abriendo la posibilidad de alcanzar una altura final muy superior solo con “motivarlo” en su momento. Demasiada indefinición precisamente para el aspecto más importante de este irregular Plan Especial.
- b) Se establecen unos planos inclinados que delimiten el “sólido capaz” pero luego se permite no respetarlos, precisamente, por el volumen de mayor altura. Contradicción en el propio artículo porque este aspecto es, curiosamente el único que necesita control.
- c) Cuando se define un “sólido capaz” se está señalando un “área de movimiento” de las edificaciones. Para controlar el resultado final es preciso que este sólido sea lo más próximo posible a la ordenación deseada, delimitándose una edificabilidad inscrita que no exceda demasiado de la permitida, en este caso 68.000m2.
Calculemos la edificabilidad que quedaría en el interior del sólido capaz:
I- Edificabilidad del basamento:
- -superficie del solar (41.331 m2) x 6 plantas = 247.986 m2
II- Edificabilidad de la torre: - -10% de superficie del solar (4 .133) x 44 “ = 181.852 m2.
- Sólo estas dos ya suponen = 429.838 m2.
Lo que supone más de 6 veces la edificabilidad máxima autorizada.
Recordemos que la edificabilidad total permitida es: 68.000 m2.
Si a esto le añadiéramos la correspondiente a las posibles plantas sobre el basamento y hasta los planos inclinados, fácilmente doblaríamos esa cifra.
d) Todas estas operaciones resultan inútiles y artificiosas cuando se tiene en cuenta que, sólo con la cuarta parte del basamento se agotaría la edificabilidad permitida, sin necesidad de torres exageradas ni planos inclinados. Y con ello además se respetaría la tipología y las alturas preexistentes en la Cartuja.
4.2.- Inexistencia de Propuesta de Ordenación.
Si el objeto de un Plan Especial es complementar y concretar la ordenación de una zona a partir de las determinaciones generales del PGOU, ya hemos visto que, según se ha comentado en el párrafo anterior, nada se ha concretado en este sentido. Lo mismo cumpliría el Plan Especial una manzana cerrada de 6 plantas sobre la cuarta parte del solar, que un zigurat de 20 plantas sobre menor superficie o que una torre de 50 plantas. No existe una propuesta clara, que es precisamente para lo que se redacta un Plan Especial. El Plan no se compromete con nada porque lo permite prácticamente todo. Es la antítesis del planeamiento urbanístico. “Presente usted lo que quiera que le voy a decir que sí”.
La edificabilidad autorizada de 68.000 m2 sobre un terreno de 41.331 m2 es modesta. Si decidiéramos dejar el 40% del suelo para jardines y zonas verdes se podría consolidar con edificios de tres plantas. Si diseñamos edificios de seis plantas quedaría libre un ochenta por ciento del suelo.
Así pues, la decisión de forzar un rascacielos en este lugar es puramente ideológica y carece de cualquier tipo de justificación.
Posibilidades de ordenación del solar del rascacielos
AUNQUE PAREZCA UNA SIMPLEZA SU OBJETIVO CONSISTE ÚNICAMENTE EN CONSTRUIR UN RASCACIELOS, NO EN PROPICIAR UNA PROPUESTA ARQUITECTÓNICA DE CALIDAD.
Dentro de la línea de indefinición absoluta que prevalece en el Plan Especial ni siquiera se señala cual debe ser el emplazamiento de la posible torre. Tengamos en cuenta que disponemos de un solar de 360 metros de largo, que en su extremo Norte queda muy próximo al Monasterio de Sta. María de las Cuevas, y en su extremo Sur linda con Triana. No puede ser indiferente que semejante edificación se acerque a un extremo u otro.
Su anchura ronda los 115 metros. ¿Resulta lo mismo situarla 100 metros más cerca o más lejos del río? Tengamos en cuenta que la superficie en planta de una torre con esa altura sería del orden de 1.400 / 1.500 m2, que es un porcentaje mínimo (3,38 %) de lo que supone la totalidad de la parcela, 41.331 m2, superficie por donde puede moverse aleatoriamente, lo que aumenta la discrecionalidad y lo imprevisible del resultado arquitectónico.
Ni siquiera se indica una parte de ese solar como de localización preferente. Parecería que el resultado que pueda salir de semejante planeamiento poco importa a sus autores.
4.4.- Carencias normativas.
Dentro de las determinaciones que un planeamiento de desarrollo debe de contener figuran las relativas a fijar su ubicación en la parcela y, en especial a su relación con las parcelas colindantes y con el viario. Y entre ellas, la más importante, sobre todo en los casos de edificaciones en altura es la referente a la separación de la edificación respecto los linderos. Todas las Ordenanzas de Zona son muy cuidadosas a este respecto por los problemas jurídicos derivados de las vistas, las servidumbres, etc. que se suelen presentar, sobre todo con los edificios en altura. Nada se señala sobre estos aspectos lo que, a nuestro juicio, supone una carencia injustificada y muy grave, dadas las características del edificio que se pretende construir.
5.- LA TRAMITACIÓN HA SIDO INCORRECTA.
5.1.- Por falta de transparencia.
Ya se ha detallado cómo en la parte gráfica del documento se ha soslayado la aparición del elemento más significativo, a la vez que conflictivo, del Plan Especial: la torre de 50 plantas. Así esta no se ha representado en alzados ni en secciones. No se han realizado fotomontajes de su inserción en sus entornos protegidos. Tampoco en el obligado plano de alturas se refleja la misma, remitiéndonos a las ordenanzas del Plan.
Algo parecido sucede con la parte literaria del Plan donde, salvo en el ya tan citado artículo 9 de las Ordenanzas, no figura referencia concreta a la que debía ser la principal razón de ser de este planeamiento. No se menciona ni en la Introducción ni en la Memoria de Información. Tampoco se cita la misma entre los
Objetivos del Plan que se exponen:
- la cesión de amplios espacios libres
- la conformación de un espacio económico y de oportunidad
- recuperación y acceso público de la margen del río
- la prolongación de los viales existentes
- la ejecución de una nueva pasarela sobre el río
- la recuperación del Pabellón de la Navegación.
Objetivos todos ellos de gran interés, sin duda, para la ciudad y que, a todo ciudadano que se acerque a conocer la ordenación le parecerán muy positivos.
En el mismo sentido se expresa la Memoria de Ordenación. Se desarrollan los distintos aspectos del Plan sin grandes sorpresas. Solamente al referirse a las alturas se apunta con cierta ambigüedad:
“Como elemento singular, el Plan Especial autoriza un cuerpo esbelto, de gran altura, con un porcentaje de ocupación muy reducido, que permita efectivamente la creación de una propuesta arquitectónica de calidad que se constituya en un elemento de referencia en el paisaje urbano y en el perfil de la ciudad”
Nada más. Ninguna concreción mayor. Cualquiera podía pensar al leer esto en una edificación parecida a la cercana Torre Schindler. Solamente quien apurara el documento hasta su penúltima ordenanza descubriría el “secreto mejor guardado” de este Plan.
La falta de transparencia de que adolece este Plan no sólo afecta a la documentación técnica, sino también y muy significativamente, a la parte jurídico-administrativa.
La Propuesta de Aprobación Inicial, elevada por el Sr. Teniente de Alcalde, Delegado de Urbanismo, (se adjunta como Anexo 1), elimina de su exposición cualquier referencia a la torre de 50 plantas, ni siquiera se habla de los ambiguos “cuerpos esbeltos” o del “perfil de la ciudad”. Sólo se mencionan los beneficiosos objetivos que se obtendrán y que antes citamos: nuevas pasarelas, recuperación del río, equipamientos, etc. Ningún dato que pueda poner sobre la pista de lo que realmente se pretende. Se insiste en que los suelos están inactivos y desconectados de la ciudad. ¿Quién que lea esto puede oponerse o alarmarse y acudir a la Información pública? ¿Debemos llamar a esto “falta de transparencia” o mejor “ocultación deliberada que busca burlar la participación ciudadana” en flagrante incumplimiento de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía?
El Plan Especial que "¿viabilizaba?" la torre Pelli tuvo una información pública insuficiente y una documentación deliberadamente engañosa. En ningún momento se estableció un estudio de impacto de la torre ni siquiera un análisis visual o de sus alzados.
Toda la tramitación de la Licencia de la torre ha vulnerado claramente el artículo 6 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía que dice lo siguiente
“ Artículo 6. La participación ciudadana.
Los ciudadanos tienen el derecho a participar en los procesos de elaboración, tramitación y aprobación de instrumentos de ordenación y ejecución urbanística, en las formas que se habiliten al efecto, y en todo caso, mediante la formulación de propuestas y alegaciones durante el período de información pública al que preceptivamente deban ser aquéllos sometidos. También tienen el derecho a exigir el cumplimiento de la legalidad urbanística, tanto en vía administrativa como en vía jurisdiccional, mediante las acciones que correspondan.
En la gestión y desarrollo de la actividad de ejecución urnística, la Administración actuante debe fomentar y asegurar la participación de los ciudadanos y de las entidades por éstos constituidas para la defensa de sus intereses, así como velar por sus derechos de información e iniciativa.
También ha supuesto un impedimento deliberado a la participación pública en el planeamiento. Ésta no es un hecho graciable de los políticos ante los ciudadanos. Es fundamental en el proceso de aprobación de los Planes Urbanísticos, no sólo por elementales razones de coherencia política, responsabilidad democrática y economía administrativa sino, sobre todo, porque así lo establece la legislación vigente. Así, por ejemplo, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (7/2002) de 17 de diciembre de 2002, en su Exposición de Motivos, apartado 7 de los Objetivos de la Ley, establece el respeto de
“los principios de publicidad y participación pública en los actos administrativos que vayan a contener las principales decisiones de planificación y ejecución urbanística, en el entendimiento de que con ello se garantiza la transparencia de los mismos y se permite la concurrencia de los afectados y/o de los interesados.”
Queremos llamar aquí la atención sobre las dos expresiones que hemos subrayado: “principales decisiones de planificación” y “transparencia.
Por ello no fue posible plantear alegaciones, ya que este desmesurado edificio no estaba definido y la información pública que se llevó a cabo en la aprobación del Plan Especial fue manifiestamente insuficiente y engañosa para la envergadura del edificio planteado y de los problemas que podría generar para la ciudad.
Parece oportuno recordar aquí lo manifestado recientemente por el Ilmo. Sr. Presidente del Consejo Consultivo de Andalucía, D. Juan Cano Bueso, recogidas en la prensa diaria (Diario de Sevilla de 31 de octubre de 2009). En relación con los delitos urbanísticos,
“se refirió así a aquellos expedientes maliciosamente confusos y engañosos, que pretenden ocultar operaciones, beneficios y plusvalías, que no responden al interés general ni son conformes al ordenamiento jurídico vigente”.
Sin comentarios.
5.2.- Por el silencio de las Administraciones competentes.
El Plan Especial fue aprobado por el Ayuntamiento Pleno por silencio administrativo positivo, sin esperar a los preceptivos informes de la Dirección General de Costas, ni de la Delegación Provincial de la Consejería de Obras Públicas y Transportes de la Junta de Andalucía. (Se adjunta como Anexo 2 copia del acuerdo del Ayuntamiento Pleno de 19 de abril de 2007, por el que se aprueba definitivamente, publicado en el B.O.P. de 22 de junio de 2007)
Que un Plan Especial de esta trascendencia se apruebe de forma definitiva careciendo del informe de la Consejería de Obras Públicas, competente para su aprobación, es un defecto de forma y fondo que lo inhabilitan como propuesta viable de planeamiento. Igual sucede con el correspondiente de la Dirección General de Costas debido a su emplazamiento en la ribera fluvial.
El Informe de la Consejería de Cultura, que sí fue emitido, es un ejercicio de equilibrismo para no tratar el tema de la torre. Solamente hablan del trocito de Jardín Americano y del bosque en galería que están en el Conjunto Histórico. Si al lado de un Monumento Nacional como el Monasterio de la Cartuja, o junto al arrabal histórico de Triana, les levantan 50 plantas eso no merece ni siquiera un comentario. Porque ¿no supondría eso una posible “contaminación visual ”como veremos más adelante?
Parece increíble que la mayor transformación de la imagen de la ciudad que se puede perpetrar en siglos, se tramite ante las distintas administraciones que han de velar por la legalidad y el patrimonio, y que se oculte de esta forma, “mirando todos hacia otro lado”.
1 comentario:
El informe de Obras Públicas se redactó y se guardó en un cajón hasta que estuviera aprobado el Plan Especial por "silencio administrativo positivo". Desde la fecha de redacción del informe hasta su envío al Ayuntamiento pasa casi un mes. Lo envían cuando saben que el PERI está ya aprobado.
Aunque sea anecdótico, el Plan Especial incumple tres condiciones establecidas en el informe de Obras Públicas, por lo que es doblemente ilegal y su aprobación ha sido un fraude.
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