(2) LAS CLAVES DE LA TORRE PELLI: LA EDIFICABILIDAD.

(o cómo el Ayuntamiento regala miles de metros cuadrados a Cajasol)

José García-Tapial y León, arquitecto.
Fue Jefe del Servicio de Planeamiento de la Gerencia de Urbanismo y Decano del Colegio de Arquitectos

En este artículo nos centraremos en indagar de dónde parten las iniciativas y cómo se utilizan las condiciones urbanísticas para incidir en las decisiones. Hagamos un poco de historia reciente.

Febrero de 2006. La burbuja inmobiliaria está en plena expansión. Todos los metros cuadrados son pocos. El Parque Tecnológico de Cartuja 93 está casi al completo y se buscan nuevas localizaciones para su ampliación. El Plan General está en las últimas fases de su tramitación y acaba de iniciarse la correspondiente al Plan Especial de Puerto Triana, sorprendentemente redactado por la Gerencia de Urbanismo, en vez de, cómo sería lógico, por la propietaria de los terrenos. Cajasol no existe aún y los directivos de las Cajas de Ahorros, ajenos al parecer, muestran su sorpresa por la iniciativa municipal. Así lo recoge “El Correo de Andalucía” del 9 de febrero de 2006:

“Para el alcalde, el rascacielos es un “emblema” de la ciudad. Para las cajas, un proyecto sin definir. El Monte y la Caja San Fernando aún no han decidido qué hacer en Puerto Triana, de ahí su asombro por la actitud del Ayuntamiento, que ya ha pintado una torre de más de 150 metros de altura como sede de la caja fusionada………..

Recientemente los presidentes de el Monte y Caja San Fernando y los directores generales de ambas cajas trataron el tema en una reunión y, en ella, coincidieron en mostrar su sorpresa por la actuación del Consistorio, que está “vendiendo” un proyecto que aún no ha nacido, ni tiene cara ni presupuesto, el principal escollo………….

Lo que está claro es que todo el debate del rascacielos es humo, porque sus supuestos dueños aún no saben, ni siquiera, si esa será la sede de la nueva entidad. De ahí que cuestionen a los verdaderos abanderados del proyecto, los socialistas del gobierno municipal, que se han arrogado la iniciativa y han apostado por algo que no está en sus manos” (el subrayado es nuestro)

Este texto, recogido en un diario generalmente próximo a estos círculos de decisión, aclara muchas de las claves de la operación: la iniciativa ha partido en solitario del Consistorio, y la sorpresa, las dudas y la resistencia de los propietarios del suelo reflejan su no participación en el proceso, su no intervención en la redacción del Plan Especial. O lo que es lo mismo: se nos está revelando el carácter eminentemente político de la iniciativa de construcción de la Torre. Se trata de dotar de un “emblema” a la ciudad, de un nuevo “icono” a mayor gloria de sus promotores. Y las Cajas son el instrumento para llevarlo a cabo.

Pero nos falta un dato, alguna clave más. ¿cómo se consiguió convencer a los sorprendidos y dubitativos dirigentes financieros?

La respuesta no está en el viento, sino muy probablemente en el contenido del artículo 9 del Plan Especial redactado por la propia Gerencia de Urbanismo. En él se concretan las condiciones de edificación de esta manzana y cómo se debe ordenar la edificabilidad de 68.000 m2 fijada por el Plan General. En este artículo se indica que si se proyectasen edificios de seis, diez o quince plantas no se obtendría ventaja urbanística alguna, pero si se levantaran “edificios cuya altura sea superior a cien metros (100 m.)….los espacios destinados a instalaciones, como por ejemplo plantas técnicas, y los espacios destinados a vías de evacuación vertical no serán computables a efectos de edificabilidad” (el subrayado es nuestro).

Esta exención, que supone un auténtico “premio” por levantar un edificio de altura excesiva, va en contra de todo lo dispuesto en el Plan General y supone un privilegio único para este solar, sin parangón en ningún otro en todo el término municipal de Sevilla. En la práctica equivale a convertir toda la superficie edificable en superficie útil.

Si tenemos en cuenta que, en estos edificios estos espacios suelen ocupar aproximadamente un 30% de la superficie construida total, el incremento de la superficie edificable y comercializable sería del mismo orden. Haciendo un pequeño cálculo del precio del metro cuadrado de oficinas en aquel momento y lugar, podríamos estar hablando de unos cien millones de euros, 16.000 millones de las antiguas pesetas. Para situar esta cifra en su contexto, corresponde a un tercio del presupuesto total de la Torre, que es trescientos millones de euros. Es fácil imaginar cómo estos “incentivos urbanísticos” influyeron en la propiedad y cómo le ayudarían a despejar cualquier duda sobre la forma y altura del edificio