Las Diez Nuevas Enseñanzas de la Torre Cajasol

Antonio Jaramillo Morilla, Dr. Arquitecto

Catedrático de Ingeniería del Terreno de la Universidad de Sevilla.

He tenido la oportunidad de ver el proyecto de la Torre Cajasol, tras tres solicitudes por escrito a la Gerencia de Urbanismo, y me he llevado una gran sorpresa al comprobar que conceptos y normativas que yo creía obligatorios para todo el mundo, no lo son. Es por ello que me he tomado la molestia de escribir este artículo para compartir las Nuevas Diez Enseñanzas que el proyecto nos muestra. Las he resumido en diez, aunque no dudo que si otras personas lo analizan sabrán sacarle todavía más provecho y Nuevas Enseñanzas adicionales.

1. Los criterios para medir la edificabilidad del Plan General, pueden ser cambiados en cualquier lugar de la ciudad con un Plan Especial. Por ejemplo, la medición de los cerramientos como superficie construida cuentan cómo metros cuadrados edificables para toda la ciudad, excepto en la Torre Cajasol.

Como todos los técnicos sabemos, en todas y cada una de las parcelas de Sevilla el Plan General asigna una edificabilidad, incluso en las destinadas a equipamiento. Es decir, una superficie máxima total a edificar, que se desarrolla después en las diferentes plantas. Dentro de esta superficie edificada se cuenta tanto lo que uno puede pisar (superficie útil) como la que no se puede. Por ejemplo, los tabiques, cerramientos o ventanas no pueden ser pisados, pero el espacio que ocupan nos cuenta como superficie edificada.

Por ejemplo, si usted coloca en su vivienda un cerramiento exterior de 25 cm, aunque no pueda pisar esa superficie, le contabiliza como construida y tendrá que sustraerla de la edificabilidad máxima que pueda edificar. Si sitúa un cerramiento de 35 cm, le contará más y tendrá que compensarla con mayor superficie útil. La Torre Cajasol cuenta con dos fachadas acristaladas con un espacio de circulación entre ambas. Lo adecuado, climáticamente, hubiera sido colocar superficies opacas y bien aisladas. El Alcázar, Hospital de las Cinco Llagas y otros edificios sevillanos nos muestran ejemplos magníficos de arquitectura bioclimática en la que no es necesario el cristal.

Como este pasillo alrededor de toda la Torre, en sus más de 40 plantas, supone un gran consumo de superficie edificable, que habría que restar de la superficie destinada a oficinas, el Plan Especial, que como es sabido es una norma de rango inferior al Plan General, se inventa un artículo para que no contabilice toda esa superficie. Ya se sabe, los cerramientos cuentan en edificabilidad para todos, excepto para Cajasol. La justificación del proyecto es que los cerramientos consumen mucha superficie, y , dado que se quiere construir un edificio singular, hay que aprovecharla al máximo. Tan singular, imagínense ustedes en Julio Agosto con “la caló” en ese edificio acristalado por todas partes con los aparatos de aire acondicionado a pleno funcionamiento: todo muy sostenible.

De esta forma, en una Torre que tiene más de 63.000 metros cuadrados construidos, sólo contabilizan 51.000.

2. Las escaleras, pasillos, plantas de aire acondicionado y zonas de ascensores no contabilizan , tampoco, cuando ocupan mucho espacio.

Los pasillos de su casa, vestíbulo, escaleras comunitarias, incluso los huecos de los ascensores, aunque sólo pase la cabina de vez en cuando, le contabilizan como superficie edificada.

En un bloque de viviendas, por ejemplo, la superficie común puede ser del orden 5 a 10 m2 por piso. Sus viviendas podrían tener un dormitorio más, si a efectos de edificabilidad no les hubiese contabilizado las zonas comunes. El argumento del Plan Especial es que, al ser un rascacielos, las superficies que ocupan las escaleras y ascensores son excesivas. No se puede desaprovechar la edificabilidad en pasillos, escaleras, vestíbulos, etc, y por eso se cambia la ley de hecho, pero sólo para la Torre Cajasol. A mí siempre me dijeron: “el que algo quiere, algo le cuesta”, salvo a Cajasol.

También, por ejemplo, si usted quiere poner un panel fotovoltaico en su cubierta y/o placas solares en una pérgola, le contabilizan como superficie construída. Pero si se llama Cajasol, plantas enteras para la maquinaria de aire acondicionado no cuentan su edificabilidad porque son “mecánicas”.

Pensando un poco, si hubiese más ventanas en las escaleras y en la Torre, sería necesario menos aire acondicionado.

3. Pueden construirse salones de actos y espacios con altas concentraciones de personas en segundos sótanos, aunque presenten problemas de evacuación ante incendios.

Después de hechos tan lamentables como el incendio de la discoteca Alcalá en Madrid, se creó normativa de carácter nacional para evitar los usos que suponen concentración de personas bajo el nivel de la calle. La evacuación de las personas es difícil ya que tienen que subir escaleras para desalojar el edificio y el acceso de los bomberos es complejo. El Plan General y la normativa contra incendios no autorizan la ubicación de salones de actos en un segundo sótano en Sevilla, salvo, lógicamente, en la Torre Cajasol: ¡No había sitio suficiente en las más de 40 plantas del edificio y en la parcela de más de 400 metros de longitud y había que poner el salón de actos en un segundo sótano! El truco para justificarlo: Al tener doble altura , necesaria en un salón de actos, se justifica que en realidad es sólo un sótano muy profundo, pero sólo un sótano, no dos.

4. Las escaleras de los edificios necesitan ventilación e iluminación natural, pero si tienen más de 40 plantas, pueden estar cerradas, con iluminación artificial y ventilación mecánica.

Existe una norma en el Plan General de Sevilla que obliga a que todas las escaleras cuenten con iluminación y ventilación natural. En la Torre, todas las escaleras son interiores, situadas entre muros de hormigón. La justificación que se ha dado en el Proyecto es muy creativa: es normal en este tipo de edificios que las escaleras sean interiores. Esto obliga a todo un sistema de iluminación y ventilación artificial. Todo muy saludable para evitar el síndrome de los “edificios enfermos”. Por tanto, todos estamos obligados, muy saludablemente, a situar las escaleras con fachada a calles o patios, excepto la Torre Cajasol. Dado que cuentan con servicios médicos no les importará utilizar aire sin ventilación natural.

5. Olvidemos que los pilares tengan que ir unos encima de otros hasta el suelo. Podemos hacer que el 90% de los pilares sobre rasante apoyen sobre vigas. Eso es sostenibilidad, colocar vigas de 2 metros de canto para no tener que pensar como solucionar, lógicamente, el aparcamiento.

Si los pilares molestan, y no queremos pensar en coordinarlos con el aparcamiento, suprimámoslos todos. Esto obliga a dar una mayor profundidad a los sótanos, ya que las vigas de la planta baja llegan a ocupar toda una planta por si solas.

6. Las juntas estructurales no son necesarias. Podemos hacer edificios de 400 metros de longitud, con partes elevada sobre el terreno y zonas subterráneas, sin que les afecten las temperaturas de Sevilla.

El conjunto entero no lleva juntas estructurales. No hacen falta muchos comentarios. De todos es conocida “la caló” de Sevilla, que figura incluso en las camisetas turísticas. En edificios normales, las juntas entre distintos tramos de estructura se colocan cada cuarenta metros para evitar problemas. Todos observan en sus casas como las juntas de dilatación se abren o cierran con las diferencias de temperatura. Sin embargo, a lo largo de los cuatrocientos metros del complejo no se plantean juntas. Podemos hacer todos los cálculos que queramos para justificar esta barbaridad, que ya se encargará “el Lorenzo” de bajarnos a la realidad y llenar el edificio de grietas y fisuras.

7. Los anclajes que sujetan las pantallas perimetrales de hormigón pueden sujetarse en rellenos que son vertederos recientes, ejecutados sin control ni compactación y colocadas en la zona de influencia de las aguas del Guadalquivir. Todos tenemos que cumplir las leyes de Servidumbre de Costas, excepto la Torre Cajasol.

Personalmente creía que los particulares no podíamos ocupar el espacio subterráneo ajeno con hierros, cemento y hormigón, tanto de las calles como las parcelas vecinas, sin necesidad de solicitar ni tener autorización. Al parecer, debo de estar equivocado: la Torre Cajasol lo hace. También podemos introducir fuertes tensiones en el terreno del vecino, sea privado o municipal. ¿Cuándo se ha cambiado la Ley de Propiedad Horizontal, que permite a un particular disponer del suelo bajo rasante de otro particular u organismo público sin pedir permiso?. Debo buscarlo en Internet.

 

Los anclajes de hormigón y acero para sujetar las pantallas han llegado a la zona de Servidumbre de Costas del río Guadalquivir. En el Plan General de Sevilla existe preocupación por el recorrido de las aguas subterráneas. Sin embargo el Proyecto no se plantea pedir autorización previa a la Demarcación de Costas para situar estos anclajes en la zona de Servidumbre del río.

8. Una torre puesta en las rutas aéreas puede doblarse para permitir el paso de los aviones.

Creemos que lo publicado por el Ministerio de Fomento y algunos pilotos es suficientemente claro: la Torre molesta para el descenso de los aviones al Aeropuerto de San Pablo. La enseñanza de Cajasol en éste punto es la siguiente: no pida el informe obligatorio a la Agencia Estatal de Seguridad Aérea del Ministerio de Fomento antes de empezar las obras. Así no hay problemas. Lo único que cuenta son los hechos consumados, aunque su construcción pueda suponer un riesgo importante para la aviación y un problema para el uso futuro del aeropuerto de San Pablo. La Agencia Estatal de Seguridad Aérea ha abierto expediente sancionador a Puerto Triana por invadir servidumbres aeronáuticas, con lo cual la Torre queda invalidada.

9. Los estudios de tráfico y medioambientales obligan a tomar las medidas necesarias para este tipo de edificios, debido al número de vehículos que acceden a ellos.

Los estudios demuestran que actualmente se produce un caos y atasco de tráfico imposible de resolver en ésta zona de Cartuja, salida Oeste de la ciudad. Existe un estudio realizado del impacto de la nueva edificación en la movilidad por su altísima concentración de oficinas y comercios. Los números son devastadores. La forma de enmascararlos en el estudio de tráfico aportado en el proyecto es decir que en la Torre de oficinas el horario será flexible, tanto de mañana como de tarde, y así las concentraciones a la entrada y salida de los vehículos serán menores. Es una manera de camuflar los números como otra cualquiera. Los horarios de los bancos y sus oficinas son muy similares al de los organismos oficiales: todo por la mañana. Al corregir los números, me hago a la idea de que debo evitar esa zona siempre entre las 8 y las 9 de la mañana y las 2 y las 3 de la tarde.

10. No es necesario presentar el Proyecto para comenzar las obras, aunque no sean urgentes, y para los avales se pueden suprimir los conceptos más cuantiosos, para ahorrar.

La construcción se comenzó sin contar siquiera con el Proyecto de Ejecución del edificio, obligatorio para todo el mundo menos para la Torre. Como es preceptivo, se pidió una fianza a Cajasol para reparar los daños en caso de que no se construyera el edificio. Como los anclajes y las pantallas suponen un importe muy importante de la obra, se camuflaron los números, manifestando que en caso de no ejecutarse el proyecto se volvería a rellenar la excavación ¿qué pasa con las pantallas de hormigón y los anclajes que se encuentra el vecino? ¿Quién paga su arranque?

Estas Diez Nuevas Enseñanzas que he encontrado, como los Santos Mandamientos, podemos resumirlas en dos:

• 
  
  No todos somos iguales ante la Ley y el Plan General de Sevilla. Los proyectos pueden ser revisados con criterios diferentes en función de la cuantía económica que la Administración deba al Promotor. Se admiten justificaciones como “es lo normal, aunque vaya en contra de la norma”.  

• 
  
  Los rascacielos son elásticos y osmóticos: esquivan el paso de los aviones mediante un giro de cinturilla adecuado (cuestión de colocar estructuras inteligentes), no plantean problemas estructurales al acoplarse a estructuras de cientos de metros en horizontal sin juntas de dilatación, y permiten el paso del agua subterránea de forma invisible por los garajes sin que se humedezcan los coches. Igualmente, los vehículos que circulan a su alrededor o entrarán en su garaje se harán más pequeños (efecto de la perspectiva desde lo alto de la torre) para así caber más en las calles de su entorno y no atascar el tráfico.

Todo esto lo descubrí cuando me dieron autorización, tras intentarl tres veces, para ver el expediente, en plena Feria de Sevilla, supongo que por ver si me cansaba o estaba muy ocupado bebiendo manzanilla. Es por ello que animo a arquitectos y propietarios a que conozcamos bien estas Nuevas Enseñanzas para solicitar que nos las apliquen a todos en los futuros proyectos que presentemos a aprobación municipal.