¿Cuánto sería la indemnización por la Torre Cajasol?

JOSÉ GARCÍA-TAPIAL Y LEÓN,  Arquitecto

Publicado en DIARIO DE SEVILLA 05.10.2011

SE reconozca expresamente o no, éste es el auténtico quid de la cuestión en el momento actual, lo que tiene inquietos a unos y otros, más interesados en buscar copartícipes para asumir su coste, como si ello fuera inevitable, que en entrar en el detalle de cómo se calcularía el importe de la misma, en cada uno de los supuestos posibles. Quisiera aportar algunos datos y argumentos al respecto. En primer lugar si se impidiera la construcción de cierto número de plantas de oficinas por su altura, pero se permitiera a cambio la edificación de esa misma superficie y uso en otro emplazamiento del mismo solar, no podría hablarse de lucro cesante, porque la edificabilidad se ha respetado y, por tanto, se mantiene la expectativa de ganancia que se pensaba obtener. En segundo lugar, ¿de dónde surge la famosa cifra de los 200 millones? Pues de unas declaraciones del presidente de Ayesa que cifró en esa cantidad el importe de lo ya ejecutado, afirmando que, de anularse la licencia, habría que resarcirle por todo lo ya invertido. Grave error y argumento insostenible: no es así como se calculan las presuntas indemnizaciones. De proceder alguna no se entraría a valorar todo lo ya construido sino sólo aquella parte del edificio que resultara disconforme con la norma. Por ejemplo no están en discusión los sótanos de aparcamientos, ni los edificios Podio, ni las primeras plantas de la torre y lo que se ha invertido en ellos, por tanto, no es cuestionable ni evaluable. En tercer lugar, ¿cómo se valoraría el coste de lo ya ejecutado y que, por disconformidad con la norma, habría que demoler? Fácilmente. El propio proyecto de ejecución que presentó Puerto Triana en su momento y que obtuvo la licencia, ya valoraba todas y cada una de las posibles partidas constructivas a considerar. Bastaría con aplicarlas, actualizándolas de 2007 a 2011. Las valoraciones que, en su día, sirvieron para fijar las tasas municipales a pagar también han de servir para calcular las cantidades a reclamar.

Pongamos un ejemplo para mejor comprender lo anterior y, sobre todo para tener una idea lo más aproximada posible del orden de magnitud de lo que se está hablando. Supongamos que, por ejemplo, dentro de 15 días la comisión de Icomos visita Sevilla y hace ver al Ayuntamiento que de seguir la obra así se expulsará a Sevilla de la lista de patrimonio de la Humanidad y supongamos que, el Consistorio, ante el evidente daño que la continuación de la torre supone para la ciudad, planteara la lesividad de la misma. Como consecuencia de ello se paraliza la obra de la torre, en su novena planta, aunque podría seguirse trabajando en el resto de la promoción. Se inicia un trámite judicial que finalmente resuelve que, por ejemplo, no debió superarse la sexta planta. ¿Qué procedería? En primer lugar, si se permitiera la materialización de la edificabilidad de las plantas afectadas en otro emplazamiento del mismo solar, no se podría reclamar lucro cesante alguno. Habría luego que ajustar lo construido a la altura fijada judicialmente, demoliendo por tanto, la estructura de las plantas séptima, octava y novena, indemnizando al promotor con una cantidad equivalente al coste de esta construcción afectada más el coste de su demolición. ¿Y cuánto sería ésta? Veamos los datos. Superficie de las plantas 7, 8 y 9: 1.383,65 metros cuadrados (m2) cada una x 3= 4.150,95 m2. Coste Total del Capítulo 03. Estructura del Proyecto: 28.708.367,19 euros. Superficie total de la estructura: 212.899,92 m2. Coste medio del m2 de estructura: 28.708367,19 euros / 212.899,92 m2 = 134,84 euros/m2. Actualizando este coste según los parámetros del INE, resultaría 147,11 euros/m2. Añadamos el coste de la demolición física: Según el Preoc 2011 (Precios de Edificación y Obra Civil en España), la "demolición de forjado reticular con compresor, precio D01QA220", sería 16,61 euros/m2 que se sumarían al anterior: 147,11 + 16,61 = 163,72 euros/m2. Este coste medio por m2, por la superficie a demoler resulta: 163,72 euros/m2 por 4.150,95 m2 = 679.593,53 euros. Como estos importes se refieren a coste de ejecución material habría que aumentarle un 15% de beneficio industrial, y un 10% más de honorarios técnicos, tasas, arbitrios, etcétera. En total un 25% más de aquella cantidad, lo que supondría que la posible indemnización en la hipótesis considerada no podría exceder de 679.593,53 por 1,25 = 849.491,91 euros. Cantidad por cierto, muy similar a la que el Ayuntamiento reclama a Cajasol por ocupar el solar municipal inmediato. Formúlese a esta cantidad las matizaciones y adiciones que se quieran pero, en cualquier caso, siempre estaríamos a una distancia sideral de la acongojante cifra que, interesadamente, se ha estado barajando.